刘军连 https://m.yiyuan.99.com.cn/bjzkbdfyy/d/263946身边朋友经常问金姐的不过两件事：一个是买什么理财产品挣钱，另一个是什么时候买房。尤其近几年房价的涨幅真是让人惊讶。
那未来房产市场走向何方？或者说刚需和投资房产的未来还有没有机会呢？给大家详细分析一下。
大学聚会，一位教过我们经济学的老师说，目前经济学在国内发展有两大解决不了的难题，交给我们这些学生以后去突破。一是让中国人相信股市会一直涨，另一个就是让中国人相信房价会跌。
当时大家都哈哈大笑，彼时不过年，北京的房价平均在2万左右。
谁不曾想，7年过去了，房价不仅没跌反而翻了两番。股市虽然上涨一些，但是回到年高点依然很难，那两个经济学的难题现在不仅没解决反而愈演愈烈。
今天我们不谈股市，先说说房价。
有个段子说的好，怎么瞬间增进两个人的关系，一个是谈男女八卦，另一个是谈房价。金融圈也说过，不谈房价的分析师一定是个饭桶。可见在国内房价已经深入人心。
首先，大家相信房价持续上涨，这个事是否有依据。
金姐搜集了一下北京-年的数据。这期间，房价从不足1万涨到3万多，除了08年金融危机短期略微回调之外，一直处于上涨之中。
而涨幅最大的是在年之后，从-年不到两年又翻了一倍，接近7万，处于直线上涨，如果画成一条线几乎已经是90度直角了，全世界都找不到几个国家这么猛的增幅。
4月16日，国家统计局又披露了一线房地产数据：
“3月全国70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城环比上涨。同比看，西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格同比涨超20%。”
清风半夜惊蝉，听取涨声一片。看来老百姓相信房价持续上涨是有深刻道理的。
那么为什么房价一直处于持续上涨呢？我们仅从经济学的角度看一下。
一、最重要的就是土地有效供应不足。从年开始，全国商品住宅开始供不应求，现在这一矛盾在一线城市进一步加剧，但是在需求增长的情况下，土地出让确是连年减少，自然引发抢房，涨价现象。
二、“招拍挂”推高地价。土地出让由过去协议转让改为实行“招拍挂”后，价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，对房价构成较大的影响，但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大。
三、房屋拆迁费提高。近几年房屋拆迁问题非常多，迁费用确实比前些年增长很快。一方面由于房价持续上涨、城市地价上涨使待迁房屋价值提高，另一方面动拆户在拆迁过程中的话语权越来越大，以前开发商和地方政府强行低价拆迁的现象越来越少，而且《物权法》的出台也为动拆迁户撑了腰，导致部分人漫天要价。
四、外资大量涌入。人民币升值和全球流动性过剩及中国楼市的高收益，吸引大量外资涌入。外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标；外资开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。
五、投资投机疯狂。开始时，主要由温州炒房团在上海及长三角中心城市炒房，后来他们到全国各处炒房；山西煤老板成后起之秀。还有外资，上面已提到。另外，上海、深圳、北京等一线城市居民投资性甚至投机性购房渐成风潮。原因是多方面的，比如流动性过剩，储蓄收益过少甚至贬值，楼市回报高等。
六、货币政策的助攻效力。经济学者时寒冰先生认为造成中国现在高房价的根本原因是人民币严重超发，M2增速过快，使房子有了货币的性质，起到了保值的作用。
造成中国M2严重超发的主要原因是凯恩斯货币理论，简单说就说印钱搞基建拉就业。
现在这些超发货币主要已经吸附在高房价里，一旦房价出现问题，货币就会横行，通胀会越发不可收拾。所以房价不能跌。
但是中国的房价真的从来没有大跌过吗？恐怕不是，最近比较火的鹤岗再次给我们敲响了警钟。
鹤岗，一个在中学课本上赫赫有名的东北“煤城”，沉默多年后的突然走红，竟是因为逆天的房产“白菜价”。
有媒体曝出一组房价图，在鹤岗，一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元(注意，是每套不是每平方米)；某70平方米的房子标价1.9万元；某建于年的新房，三室一厅平方米，标价9万元，计元每平方米。
多家房产交易平台显示，年1月到3月间，鹤岗房价几乎“腰斩”。新房方面，鹤岗在售楼盘最低销售价格为元/平米，最高为元/平米；上百套正在线销售的二手房源中，总价最低房屋售价为3.8万元。
而且当地有关部门也说了，市区房价供需平衡，白菜价只是个别现象。
确实可能是供需平衡，反正当地老百姓普遍有单位生活稳定，不着急卖房；没有外来人口涌入，也没人买房。没人买也没人卖，这不就平衡了吗？
砖家们经常用租售比的指标来分析房价，如果我们来看看鹤岗租房市场，就会更加惊呆了：有些房子竟然号称免费住。
不是因为房主是活雷锋，他是要求租客交采暖费的，要不然房子空着，自己还要倒贴几千块呢。
租都不租出去的房子，自然要跌成白菜价。什么丈母娘刚需，保值硬通货，在市场规律面前都是浮云。
说到这里，很多人可能认为现在房价立马要下降，那我劝你醒醒吧。
三四线城市从年以来，楼市快速上涨的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置，就是把城中农村房子拆了给你货币让你去城里买房，这样既可以去库存，也转移了一定的负债杠杆。
而据“十三五”规划，到年我国常住人口城镇化率将达到60%，这意味着还将有近万农村人口向市民转化。这样的需求至少未来3-5年能保持房价不降。
这些也可以从地方政府的调控效果看的出来，截止到年5月底，全国各地发布的房地产调控政策已经达到个，多地多次发布相关调控新政策。然而，除了一线城市房价暂时被摁住了，二三四线城市房价还是在涨。
很多人说房价大跌，老百姓就能买的起房子了。这样的人真是笑话，你去看看美国日本，房价崩溃了受苦的是谁，资本家依然风光，老百姓失去了所有过着地狱般的生活。
年美国金融危机，很多人流离失所，媒体采访了一个破产时失去房子的流浪者。他说，“我一直不知道什么是人间炼狱，现在的我就是呆在人间炼狱中。”
可见房价大跌对普通购房者影响至深。所以不要盼着房价大跌，因为普通人真的承受不起。
而且中国媒体就喜欢哗众取宠，什么某地房价3万降价块都能吹成崩盘，博取眼球。
从全世界历史看，房价除了暴涨暴跌外，依然有多种形式存在。典型的如新加坡和德国。
数据显示，德国的房子过去50年平均每年只涨了1%左右，连通货膨胀都跑不过。另一种是新加坡的廉租房制度，普通人低价住廉租房，有钱人买天价的商品房。
目前看，中国一方面锁定交易冻住房价，一方面建廉租房，很显眼要把新加坡和德国的模式综合起来。期盼房价大跌获利的恐怕要失望了。
那么未来中国的房价长期趋势怎么走呢？这就涉及到周期和人口了。政策调控一般只能在3-5年的短期起到效果，长期看房价依然是个周期产品。
股市和楼市是具有周期性的，只是周期的长短不同，股市10年一轮回，房市30年一轮回。
傻瓜都知道，如果一个国家的股市或楼市永远上涨，那整个民族谁都不需要工作和劳动，只需要想办法弄钱炒股炒房就行了，可能么？
中国刚有股市的时候也没人信中国股市会大跌，现在跌了几次也都习以为常了，反而一直涨觉得不习惯，总有一天房价也会如此的。
并且，房价严格受到人口的长期制约。一线城市为什么会一直涨，还不是人员一直流入。
但是到年，中国人口到14亿，在其中60岁以上的老人约3.5～4亿，其户均房屋拥有量为1套左右，也就是市场会出现2亿套商品房供给。
而需求量14亿总人口减去4亿老人，6亿拥有房产的人群，2亿未成年孩子，到时候真正的房屋需要量不过1-2亿套。再加上连续的新建住房，整个市场会出现供给量3亿，需求量1-2亿套的严重供大于求，在这样的社会潮流中你认为房价会涨吗？
所以长期综合周期和人口来看，中国楼市很有可能震荡周期波动和两个极端——天价和白菜价并行。
未来会有越来越多的鹤岗这样城市出现，那个时候，大家已经不
