赵明国 https://baike.baidu.com/item/赵明国/23354490昨天三八节，我在社交平台上刷到一条分享，某深圳业主用了整整十年的时间，终于如愿从坪山换到深圳湾，至此完成从远郊到核心的跃迁。
这是市场普遍向往的升级置换目标，也是当下很多业主正在做的事情。
然而，不少置换群体都卡在了卖房这个环节，尤其是当初“轻轻松松”买入的房子，要置换的时候才发现卖房太难。
所以刚需在买房的时候，就要擦亮眼睛，谨慎为了便宜而乱买房，越便宜坑越多。
01
现在的深圳新房市场，依然卷得要命，开盘打折已成常态，甚至一些新房项目开盘就把折扣干到了9折以下。
虽说涨价去库存，越是涨价，越是能带动人气；越是降价，越是容易引起市场恐慌。但降价到一定程度，总会大力出奇迹。
加上利好频出和开发商的营销效应，一轮宣传轰炸下，即便这个新盘的性价比不高，也会吸引到一些懵懂的小白。
新房不同于二手房的很大一点是，它的迷惑性往往更强。因为所有东西都是新的。开发商砸钱打造出来的沙盘、样板间和售楼处，主打一个视觉冲击。
特别是在售楼处火爆的情况下，购房者会非常容易上头，可能脑子一热就上了车，等反应过来的时候已经晚了。
宝安石岩的宝珺园，最近因为降价幅度太大，引起老业主团建。该项目22年就开盘了，套房子至今才卖了一半，不降价压根就没法卖。
你买了这样的房子，就会非常痛苦，开发商砸盘不说，流通性还得不到保障。新房已经这么难卖，流入二手房市场后，只会难上加难。
现在卖得红红火火的新房，如果片区供应量太大，以后的流通性也是个问题。
因为卖房给你的是开发商，他有大量的营销预算，会有铺天盖地的广告，和蜂拥而至的中介经纪人去推动成交。
而你自己想卖二手房的时候，你压根没有这些营销预算，所以你哪怕很低的价格都卖不掉。
02
深圳楼市，从来都不缺便宜的房子。
现在龙岗和坪山的新房，单价最低已经去到了2字头，这些房子主要位于远郊区的边边角角。
越便宜的房子，它的风险系数就越高，你在核心区买贵一点、好一点的房子，它的风险系数反而越低。
这可能违背了人们的常识，很多人总觉得深圳房价高，他们通常指核心区，实际上这些房价真的高吗？
我们可以做个对比。
很多小城市的房价其实不高，偏远一点的都很便宜，像鹤岗、玉门、乳山等等，这些城市的房子堪称白菜价。
同样是房子，为什么它们的房价差距会那么大？
因为，人人都想拥有的好房子，它天然就会价格高。
相反，小地方那些没什么人住，人口不断在流失地区的房子，人人都不想要了，房价自然就会越来越便宜。
所以最大的问题，不是深圳房价太高，而是你想买的房价太高。
不是女孩难追，而是你喜欢的女孩难追；不是好男人少，而是愿意和你结婚的好男人少。
那些抱怨深圳房价贵的人，并不是在深圳买不起房，而是买不起他们想要的房，实力暂时还配不上野心。
这个时候需要做的是——
想办法让自己的能力跟上自己的野心，而不是自己买不起就怼天怼地，觉得房价高好像是多大的罪过一样。
你我都知道，真相不是这样子的。
纵观全球，那些人人都想去的大城市，人人都想在那里买房子的大城市，它的房价都不会便宜，无一例外。
03
最后，我们来做个总结。
1、深圳新房降价内卷，本质上是因为二手房业主也在降价。互相内卷下，一些新房的性价比，还不如二手房。现在核心区的不少次新房，上车门槛相较于高峰期成交价普遍回调了30%左右。
2、目前深圳新房的去化周期在21个月左右，但一定是结构性行情。对于供应量大，没有优质产业支撑的板块，去化压力自然更大，持续降价的可能性也更高。
3、小白热衷于买新房，高手热衷于买二手房。这句话的底层逻辑是，二手房市场的灵活性更大，可以到市场上挑选优质笋盘，拥有更多的主动权。
4、对新房有强烈执念的买家，优先选择核心片区，至少不要一股脑的做决定，尤其是外围板块的新房，慎重考虑，因为坑太多了。多看房、多比较后，你会发现，现在核心片区的房子，没有大多数人想象中的那么遥不可及。
5、刚需房买对了，以后置换会如虎添翼。刚需房买错了，以后置换就会很头疼。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。
如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。
最后，记得
