来源：中泰证券
摘要
1、流动大方向：东迁与南下，向核心集中。年我国东部10个省市中有7个为人口净流入地区，南方省份净流入人口也高达.5万。从省份来看，广东、浙江、安徽人口净流入最多，而北京人口净流出排全国第一。从省内情况看，向省会和“双子星”等核心城市集中非常明显。
2、什么驱动了流动？一看经济，二看*策。人口流动背后的驱动因素，一是来自收入差距等经济因素，二是人口管理*策，北京、上海在“控人”，安徽、西安在大规模“抢人”，且效果非常明显。
3、城市群发展：北京流出人口去了哪里？我国四大城市群呈现出明显的“三强一弱”新格局。京津冀人口大幅净流出，北京流出人口并未到天津、河北；长三角仍在大幅净流入，浙江领跑，安徽因抢人*策成最大“黑马”，江苏则有一定冲击；珠三角地区人口向“小珠三角”集中非常明显；成渝城市群的人口更多向成都和重庆为中心的“双子星”流动。
4、小城普遍净流出，谁会是下一个“鹤岗”？从城市等级来看，人口主要向新一线城市集中，而四五线城市中，有七成城市面临人口净流出。但过去几年我国小城市房地产市场却大幅上涨，长期来看将面临人口净流出、二手房市场偏小等风险。在因城施策背景下，“抢人大战”会愈演愈烈，鹤岗市的“白菜价”楼盘从长期来看或许并非个例。
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流动大方向：东迁与南下，向核心集中
常住人口的变化可以分解为两部分，一部分来自人口的自然增长，另一部分是存量人口在地区间的迁徙流动。所以从常住人口总变化中剔除人口的自然增长后，便可得到地区间人口净流动的状况。
从全国层面来看，我国人口流动最明显的一大特征是“东迁”。根据我们的测算，我国东部地区持续呈现人口净流入，年以来人口流入总规模已经达到万人。年东部地区依然延续了这一趋势，人口净流入99.3万，10个东部省市中有7个为人口净流入地区，与中西部省份相比，优势非常明显。
图表：各地区人口净流入趋势（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
注：吉林、西藏、云南和宁夏数据缺失，下同。
人口流动的另一大特点是“南下”。若以秦岭—淮河为线大致划分中国南北方省份，人口净流入地区基本都分布在南方，年南方省份（除云南暂未公布数据外）净流入人口高达.5万人。
图表：南北方各省市人口流动分布（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
从具体省份来看，广东、浙江、安徽人口净流入最多，而北京、山东人口净流出最严重。年广东人口净流入超过80万，浙江接近50万，安徽也有近30万，人口流入最多。而年北京人口净流出22万，是全国人口净流出最大的省份，而且北京的常住人口负增量也是全国第一，山东、黑龙江紧随其后，人口净流出也较为严重。
图表：南北方各省市人口流动分布（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
从省内人口流动来看，向核心城市集中是大势所趋。从年人口普查和年抽样调查的数据来看，跨省流动人口其实只占1/3左右，更多是省内的人口流动。根据我们的测算，年各省省内常住人口向省会或经济强市集中的现象非常明显，而省内其他城市则普遍出现人口净流出。
图表：人口流入流出城市统计（个）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
例如，河南、湖北、湖南、四川、山西等省的常住人口，都在明显向省会城市集中，福建的福州和厦门、广东的广州和深圳、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛等“双子星”城市，对人口的吸引力也非常大。
图表：年陕西省各市人口流入流出分布
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。
图表：年福建省各市人口流入流出分布
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。
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什么驱动了流动？一看经济，二看*策
人口流动的背后，一是来自经济因素，这个很容易理解。例如，无论是从GDP同比增速还是从居民收入增速来看，多数南方省份都高于全国平均水平。而反观北方、西部和东北地区，除个别省份表现亮眼以外，大多差强人意。城市经济活力和居民收入水平的差距，是驱动人口跨区域流动的重要原因。
图表：年各地实际GDP增速（％）
来源：WIND，中泰证券研究所
驱动人口流动的另一大因素是人口管理*策，有的在“抢人”，有的在控制人口增长。控制人口的案例中，最典型的是北京和上海，前者人口净流出最大，后者连续三年人口净流出后，尽管年转正，但净流入量也只有1万人。
而“抢人”的例子最典型的也有几个，例如年安徽各地级市几乎全部是净流入的。除了北部的宿州、蚌埠和淮南三市以外，年安徽其余13市都出现人口净流入，其中省会城市合肥流入规模最大。安徽普遍的人口净流入，与人才引进*策如火如荼开展密切相关。对于高端人才，安徽各市直接给予大额购房补助、生活费补贴、安家费补贴，与周边城市相比，吸引力明显增强。
图表：年安徽省各市人口流入流出分布
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。
在年“抢人”大战中，西安也是“大获全胜”。年陕西全省常住人口净流入达11.9万人，其中西安就净流入了近32万。年西安常住人口增量创近十年新高，而且户籍人口一年的增量相当于过去十年的总和。
短期内人口的大量流入，与西安市放宽落户*策有很大关系，年以来，西安市面向大中专毕业生、在校生，以及更高学历者连续5次放宽了落户*策。但高成本的“抢人”策略或很难长期持续，未来的产业与经济发展才是人口能否真正实现回流的关键。
图表：西安市常住与户籍人口增量（万人）
来源：西安市统计公报，WIND，中泰证券研究所
注：年及以前的人口增量采用旧口径（不含西咸新区咸阳片区），年增量调整为新口径（年新口径-年新口径）。
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城市群发展：北京流出人口去了哪里？
近两年区域经济一体化的*策在加快推出，大都市化、城市群的发展将成为存量经济时代城镇化的新特征。我们比较了京津冀、长三角、珠三角和成渝圈等四大城市群的人口流动情况，发现呈现出明显的“三强一弱”的新格局。
图表：年全国省级层面的人口流动分布图（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
注1:小于-1的负数为人口净流出，图中呈现为蓝色；大于1正数为人口净流入，图中呈现为红橙色；灰色为人口流入流出在1万人以内，视为人口迁移变动不大。
注2:吉林、云南、西藏暂未公布数据；*人口变动暂不考虑；山西省常住人口为推算数据，非抽样调查，因此计得人口流动为0，不能反映实际情况，故剔除不考虑。
京津冀人口在大幅净流出，主要是我们前面提到的北京地区最为严重，从北京流出去的人口是否去了环京地带，带动了周边城市发展呢？
我们发现，北京流出的人没有去天津，天津的人口吸引力从年就开始明显走弱。特别是年，天津人口首次出现净流出，幅度高达9万多人，当年GDP增速也跌至3.6％。尽管年天津经济增速有所企稳，但GDP增速排名仍是全国最低，人口虽略有回流，但净流入量也不到1万人，往日光辉已然不在。
图表：年来北京和天津人口净流入（万人）
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也没有去河北。而河北省的各城市中，年仅有廊坊（户籍人口）和秦皇岛出现人口净流入，规模分别为1.0和1.3万人，与北京流出的人口规模相比，可谓微乎其微。更不用说，河北其他城市还在面临人口净流出的压力。
从人口层面来看，京津冀城市群的长期增长动力在减弱。随着北京人口外流，而其他城市的经济活力又相对不足，京津冀整体都在面临人口流失，长期经济增长的动力或在减弱。
图表：年河北省各地级市人口流入流出分布
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
注1:红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度，浅灰色为暂未公布数据。
注2:廊坊只公布了户籍人口的相关数据，此处为户籍人口变化。
长三角城市群整体仍在大幅净流入，但内部格局也在分化。浙江人口流入继续领跑，安徽成最大“黑马”。而反观上海和江苏两地，上海由于控制人口总量，15-17年人口持续外流，尽管18年人口呈现净流入，但规模也仅有1万人；而江苏的人口净流入规模近几年一直不大，而且已经连续6年人口净流入量少于安徽。前些年安徽人口主要流向了上海、江苏和浙江，而现在安徽人口出现回流迹象，这三大流入地可能会受到一定影响。
图表：年来长三角四省市人口净流入（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
珠三角地区也是极具吸引力，且人口向“小珠三角”（9市）集中的现象非常明显。根据广东省已经公布的数据，人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地区，特别是广州和深圳。尽管深圳暂未公布相关数据，但我们根据广东全省的流入规模简单推算，年深圳的人口净流入规模可能在50万左右。而珠三角其他城市的吸引力相对较弱，例如韶关和云浮的人口流动变化不大，清远、阳江的人口都在净流出。
图表：年广东省各地级市人口流入流出分布
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
注1:红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度，浅灰色为暂未公布数据。
注2:部分地级市采用户籍人口的出生率和死亡率近似计算，深圳暂未公布数据，但比对往年情况和18年全省人口流入规模，预计仍是大幅流入的。
成渝城市群的人口迁移，继续呈现以成都和重庆为中心的“双子星”特点。年重庆人口净流入近16万；成都暂未公布自然增长人口的相关数据，不过根据四川全省净流入5.3万人，以及其他地市人口净流出10多万人的情况来看，我们可以简单推算，年成都人口也在大幅流入。但和其他城市群特征一样，中小城市同样面临人口流出的压力。
图表：成渝城市群人口流入流出分布
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所
注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度，浅灰色为暂未公布数据。
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小城普遍净流出，谁会是下一个“鹤岗”？
从城市等级来看，人口主要向新一线城市集中，而四五线城市中，有七成城市面临人口净流出！我们对已经公布数据的个城市进行统计，新一线城市人口流入规模非常明显，已有数据的11个新一线城市中，人口净流入总规模达万人。而一线城市人口流入不明显，主要是北京流出太多，与新一线城市有较大差距。三四五线城市人口继续净流出，特别是四五线城市中，有七成面临人口净流出的压力。
图表：净迁移人口规模（万人）
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
房价过快上涨与人口流向存在背离，未来小城房地产市场面临的调整压力也会比较大。城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中，而过去几年我国小城市房地产市场出现大幅的上涨，与供给增加、人口流出的基本面相背离。长期来看，小城市面临人口净流出、二手房市场偏小等风险，房地产市场调整压力也会比较大。
图表：年各地人口迁移比与房价涨幅（％）
来源：各地统计公报，中泰证券研究所
长期来看，我国总人口增速将逐步放缓，并且会出现负增长，宏观经济也将逐步进入存量经济时代。日本从年后人口开始呈现负增长，东京都的房价在十年间远远跑赢全国，其他城市房价却不温不火。
在我国房地产因城施策的背景下，各地区、各城市之间的“抢人大战”会愈演愈烈，能够吸引到人口流入的城市经济和房价会有一定支撑，而面临人口净流出的城市将如何发展，这的确是个不容忽视的问题。长期来看，鹤岗市的“白菜价”楼盘或许并非个例。
图表：日本住宅地价格指数（12个月移动平均）
来源：WIND，中泰证券研究所
风险提示：部分城市未公布数据统计不完整，经济下行，*策变动。
