北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
网友发来个视频，是个纪录片的片段。内容应该是当年西城区某地拆迁的事儿，时间大概在年前后。
我看了看没太懂什么意思。片段很短，只是说这家拿了一笔拆迁费，然后女主人和女儿都想去天通苑买房，一平米能买个三居室。而男主人则决定去郊区买三间平房凑合住，理由是奥运会之后房价一定暴跌。因为盖房子的成本就千儿八百块钱，卖太黑了，所以要等房价降到多的时候再买才划算。
我问网友给我发这个什么意思，他说只是想知道，天通苑当年真的这么便宜吗？
当然是真的，还说高了呢，标准价应该是。因为这是经济适用房，最早开发时就定死了价格，不许涨。开始没觉得太便宜，但后来商品房价格都涨了，这经适房就显得太划算了。
所以后来这些房源都只针对拆迁户，很少对外公开销售了。一个指标在年的时候就能炒到7/8万，年都突破10万了，15万的据说都有，毕竟当时的二手房都多了。这要以买个大户型还是很划算的。
不过这就算是真的也已经是过去式了，有什么用吗？回答很奇葩，说是准备在砍价时当做筹码，毕竟当时买来的，现在卖他4万多太贵了。
这就没什么可聊的了，可以当做筹码，但没什么用，也就是个调侃而已。人家当年就算是白来的，现在该卖多少钱也不会降。商品价格跟成本是无关的，只由供需关系决定。
二
不过这视频倒真挺有意思的，真实地体现了当年北京拆迁户的心态。
甭说年前后了，哪怕是到了年，还有很多人拿了钱不买房或干脆只要钱不要回迁房的呢。比如望京的大望京村拆迁，是从年春天开始的，那会儿房价还没涨得太猛，只是略有回升而已。
所以，在当年个拆迁户中，以块钱购买回迁房的比例才不过是51%，将将过半。毕竟当时可以算便宜，但也算不上太便宜，因为北京当时的均价也就是1万出头而已，五环外几千块钱的有的是。而且很多人都认为房价不可能再涨了，一定会继续下跌，所以宁可要钱买车买黄金也不买房。
在这之前只要钱不要房的就更多了，我所在公司在年拆了个丰台的片区，一年后做了个统计，在这一年中买房的才不过是30%，大多数家庭都在观望，都盼着房价下跌呢。
另外也有很多人真的认为楼房是不值的，买房太亏了。尤其是家里盖过房的都知道，普通小院或小板楼的成本最多才千把块钱，便宜的甚至6/都能拿下。那凭什么建成小区楼房动辄就卖几千上万的啊，确实太黑了。
主要那会儿的人们都没什么土地的概念，就觉得既然土地是国家的，那国家的东西就应该都免费，没道理卖高价啊。
别以为这是笑话，在当年哪个开发商也没少被怼，人们就是理解不了，本来分文都不值的土地，怎么到了开发商手里盖成房子就能卖这么多钱呢？那会儿我是经常被怼得哑口无言的，比如跟买房人解释说除了盖房子还要有税费、营销、管理等成本，但买房人一句话就怼回来：那是你们自己的事儿，你们愿意花，凭什么找我们要钱？
别说，我当时经常觉得他们反驳得很有道理。
三
视频里这家子拆迁户也不知道当年买在天通苑没有。如果没买，那买在郊区平房就得看政策了，看村里的政策。
这种房在那会儿还挺流行的，出了四环哪儿都有，便宜了万把块钱一间，贵了也不过两万多点儿，还带个大院子。一般都是村里在集体用地上盖的，也有从村民手里买的宅基地。拆迁的时候看情况，看村里是否承认和是否讲理了。
前几天我路过丰台，看见铁路边上还有个院子，这就是当年城里拆迁户买的平房，一万一间，五间房一个院子五万块钱。
前些年这村子也拆迁了，村里人正常拿补偿。但对这些外来户呢，房子就按照厂房来对待，多一平米，只补偿建筑面积，那就是十多万块钱。当然这村子还算不错，允许回迁一套房，但自己交钱每平米，一套房50万。
这家觉得太亏了，合着自己当年拿拆迁费能买至少平的商品房，现在折腾了十多年的平房，竟然却只能换回平的回迁房了，不划算啊。其他买平房的都凑合着同意了，只有这家不搬，成了钉子户。可这院子在铁道边上，规划中的绿化带，所以根本没人理他，据说已经又钉了快十年了。
村里人还给我看了看这家写的上诉书，通篇就是两个字“成本”。控诉自己付出的成本太高了，不应该受到如此的待遇，太亏了。但这又能怎样呢，法院根本就不会支持这种交易，能受理就已经很不错了。估计到最后也是和稀泥，让村里多给个几万块钱也就到头了，否则对其他拆迁户也没法交代。
四
正写这篇文章呢，刚才发视频的网友又提了个问题，天通苑当年的建造成本是多少钱？
具体的我也不知道，纯建安应该是左右，加上各种费用应该左右。现在这种小楼也不贵，纯建安费也就是多，全下来左右吧。真正值钱的还是土地，钢筋水泥在哪儿都差不多，弄不好还没有鹤岗的成本高呢，毕竟那里天冷墙厚。
而且我觉得这人了解这些都没意义，就算当年什么钱都不花又能怎样？人家业主现在就卖4万多，这就看自己认不认买不买吧，说其他的都是白扯。还是这句话，商品价格是供需关系决定的，跟成本没有直接关系。
比如我们当年拿地吧，也在北五环外，整体土地成本在块钱。最开始算计的是一期卖不赔钱，二期卖就有赚头儿，三期争取奔0走。但实际上赶上了好时候，一期就0多了，到三期的时候1.5万打不住。但成本变了吗？几乎没变，也就是增加了税费，如果是小开发商，这一个项目就能赚翻了，躺着花三辈子都花不了。
但这低成本跟买房人有关吗？什么关系都没有，成本再低也不给你让利。而且也不怕你知道成本低，还故意透露出来呢，目的就是刺激你感觉到房价涨得快，反倒更容易卖出去。
五
当年这些不买房的都似乎挺精明，也真的都是会算账的聪明人，不会算账的都稀里糊涂买房了。但从今天的角度看来他们都错了，错就错在算错了账，光盯着算开发商的成本了，而没算清楚自己的机会成本。也就是当时如果不买房，手里这笔钱还能得到同样的收益吗？
当然，这样不能苛责当年的人们，确实没人能想到房价能涨到这个地步，一切都是意外。当年我在天通苑见过一个卖房的小伙子，正在劝一家拆迁户买房，那套话在当时听着挺牵强，今天想来太正确了，真他娘的是个人才。
当时那个拆迁户是想买个两居室就够了，一家三口足够住。但这卖房的小伙子死活劝他们再买一套一居，理由是：你们儿子将来是要结婚的，那就得先预备出婚房来，这样才好搞对象。而且这套房可以先租出去，相当于儿子将来比别人一个月多赚多块钱，哪怕不上大学都比大学毕业的赚得多。
我当时听完了觉得真挺扯淡的，这都是什么歪理邪说啊。但今天想来，如果那个拆迁户真被忽悠了，这套房就相当于儿子读了个博士，也他娘的是个人才了。
此一时彼一时啊，有时候想起当年真挺感慨的，所有人都稀里糊涂的，不懂算计成本的都赚了，算计来算计去的都亏了。
这就是命，什么辙都没有。仅供参考。
我是北京章哥，如果你也有北京房产问题，私信我。