最近有报道说黑龙江牡丹江市房价已跌回年水平，目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。
这是继鹤岗房价白菜价后，东北城市又一次因为房价出圈，但事实真的如一些报道讲的么？
带着强烈的好奇心，小泷去了解了下牡丹江房价的真实情况，据当地中介表示：确实有5万元或10万元一套的房子，但这不是当地房地产市场的常态，5万或10万元一套的房子，通常是“老破旧”的房子，约40平米。
此外，5万or10万的房子还有可能是楼盘位置偏远，甚至可能远到村里；没房产证；还不起款；属回迁房；没学位；房产在顶楼、次顶楼、一楼等方位，属于当地比较非正常的房源。
这个就好比人人都知道上海房价高，之前小泷也讲过，上海有些房价高达60万/平，20/平，但是还有些房子价格“1”字开头。
但这都不是上海房价的常态，实际上上海的常态平均水平就在5-6万/平，拿孤例或者个例以点盖面，不足以有信服力。
真实情况是牡丹江房价当前均价在元/平左右，这是牡丹江房价的真实水平。
当然，不可否认，牡丹江房价当前疲软，房价量价齐跌，这是一个不整的事实。
既有受疫情的影响（这是当前全国楼市普遍遇到的共性），对于牡丹江而言，更主要的是经济产业的不合理，人口的流出等因素。
从下图牡丹江历年GDP产业结构图可以看出：
牡丹江从年至年一直以来是以第三产为主导地位。
第二产在产业结构中从年的38.39%一路下降到了21.41%，甚至还没有第一产业的占比高。
这一经济结构的组成，与大家对牡丹江传统工业城市的认知相差甚远。
作为东北重要的老工业基地，曾经牡丹江的工业在GDP的占比中高达50%，但是现在工业占比已经低于了农业占比。
那这一切的背后是发生了什么呢？
作为边境城市，牡丹江与俄罗斯毗邻，距离俄罗斯最近的城市乌苏里斯克公里，而距离黑龙江省会城市哈尔滨公里。
距离俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克公里、海运枢纽海参崴公里、远东最大货运不冻港纳霍德卡公里。
牡丹江虽然在哈尔滨现代化都市圈，但是其更加靠近边境的独特地理位置，很难让这个城市真正的被哈尔滨带动。
在传统重工业时代，背靠苏联老大哥，牡丹江形成了以化学、机械、纺织、电力为代表的工业产业体系，但这些产业在市场经济中都失去了竞争力。
与此同时，俄罗斯经济不复以往，而其远东地区更是战略忽视地带，牡丹江有些前不着村后不着店的感觉，没有大哥可靠，只能自己靠自己。
而自己靠自己，就只能靠山吃山，靠水吃水，能拿出手的就剩下冰雪旅游、农业及森林，逐渐让第三产业和第一产业成了主导地位。
在人口方面。
-年，牡丹江常住人口从万减少到万人，降幅超过18%，光年到年，人口减少了将近23万。
人口的净流出，经济产业的不合理，加上边境城市这两年防疫一直处于外防输入的最前线，对整个经济造成了难以估量的影响。
作为长三角城市经济体量排行第一的上海，因疫情FC尚且让GDP下滑了40-50%左右，政府开始发债用来维持开支，而对于本就不富裕的三四线城市，可能就让是雪上加霜。
回归到楼市：
以年5月数据为例，在70个大中城市房价涨跌幅中，牡丹江二手住宅销售价格同比下跌态势最为明显，跌幅为10.5%，是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。
虽然，黑龙江早在年就已经提出将“房地产业增长”作为冲刺目标，也是首个公开提出“激发群众购房需求，增强房地产消费意愿”的省份。
但是很显然不管政策的怎么呐喊，对于产业结构不合理，人口流失的城市而言，光靠喊口号让当地人口买房，已经显得非常不现实。
一方面，在后疫情时代，整个经济环境疲软，大家不敢再去负债消费。
其次，对于之前已经进行过拆迁、棚改货币化的城市而言，除了吸引新增人口购买房子，当地的土著始终处于不缺房的状态，以牡丹江为例，牡丹江当前几乎是处于人均两套房的状态。
所以，这也就是为什么最近各地城市纷纷放开了落户门槛，房地产本质来说还是个长期看人口的行业，有人则兴，无人则衰。
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