楼市全线飘绿
自去年年底防控放开之后，中介们嗨翻了天，在朋友圈各种大肆宣传房价即将筑底，年头年尾是买房的好时机，再不买房价就得涨了。
但数据告诉我们，并不是这么回事。年1月是放开后的第一个月，然而机构最新发布的各项数据来看，全线飘绿，楼市依旧在下探。
中指研究院最新披露的数据显示，1月百强房企实现销售总额为.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。
其中，TOP11-20房企，同比下降19.9%；TOP10房企排名第二，同比下降21.2%；跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降50.5%。
足可见，民众并没有被中介制造的情绪带偏，楼市依旧没有解冻。
依旧冷若冰霜的，不只是商品房成交量，还有土地和房价。
克而瑞披露的1月份数据显示，全国土地市场供应万平方米，同比下降53%。1月全国土地市场成交规模降至历史低位，全国城经营性土地总成交建筑面积为万平方米，同比下降超过五成，较年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。
房价方面，中指院披露，1月份，无论新房还是二手房，百城房价仍在下跌。新房环比下跌0.02%，二手房环比下跌0.1%。
年1月至年1月百城新建住宅均价及环比变化年1月至年1月百城二手住宅均价及环比变化02收入和信心尚未复苏是主要原因
1月份如此表现，可以说是意料之内，也是情理之内。
有人分析说，1月份楼市数据的透心凉，是春节周房企推盘积极性普遍不高。这明显是避重就轻的说法、
真正的原因，是民众收入尚未复苏，对未来的信心依旧摇摆所致。
正如本号在文章中多次强调的，尽管疫情放开，但三年疫情肆虐，民众的收入和心情都不是一朝一夕能够迅速平复的，需要时间来慢慢治愈。
尤其是收入。三年疫情，对富裕阶层影响不大，但对中产以下阶层影响深远。过去三年，普通打工人能混个温饱就不错，有的甚至掏空了积蓄。
此外，对于很多买了房的人，过去三年也是煎熬。很多人由于失业或者降薪，还不起房贷，最终房子沦为了法拍房。稍微有一些积蓄的人，出于对未来不确定性的担忧，提前还贷。
所以，年的中国楼市，我们都见证了提前还贷潮和断供潮。
在宏观压力和毒株对人体毒性减弱的综合考量下，国家在去年年底大放开。疫情放开，对经济和楼市的发展当然是利好。
但囿于世界经济形势走弱和世界秩序撕裂更甚的大背景下，年的经济、就业、楼市形势自然要比年要好，但想好的哪里去，也很困难。
消费和经济可能会在短期内迎来好消息，但对楼市产生的利好作用会滞后。因为房子是重资产，收入并非一朝一夕能够复苏。
更为关键的是：
第一，在如今的世界宏观环境下，在俄乌战争仍不可控的背景下，很多人对未来的经济和收入，仍信心不足。
买房毕竟除了财大气粗的人可以全款买下外，大多数人还得搭上此后二三十年的时间来还贷。
信心不足，很多人没有底气敢于背负房贷。
第二，中国人口已经负增长，房地产的盛宴已经不再。
人口是楼市最关键的基石，一旦人口负增长，对于楼市的思考逻辑，必须重新建立。
国家统计局公布的年人口数据显示，年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）万人，比上年末减少85万人。
人口减少的直接原因是出生人口减少，出生人口小于死亡人口。
官方数据显示，年全国新生儿人口跌破千万，只有万，相较于年的万高点，下跌了46.4%。
数据：国家统计局事实上，在年中国就有16个省市自治区人口出现负增长，中西部大多数三四线城市的人口都在减少。
人口仍在增加的中心城市，人口增量也大不如从前，整体都在降档换速。
这种背景下，楼市即便在未来两年里，在经济复苏的带动下，缓慢复苏，也再也回不到那个“春风得意马蹄疾”的时代。
换句话说，楼市的黑铁时代已经到来。这个时代，房价再也不可能重现暴涨局面。于是，很多人也就没有那种一旦晚出手，就得多花钱的过多担忧。
03分化时代到来
对于楼市短期走势，本号的看法是，短期内大多数城市的调整步伐仍难改变，部分热点城市可能会筑底横盘。
至于调整和横盘的时间长短，则由经济、就业、收入复苏的时间来决定。
最后来说说未来楼市的分化情况。
以前大家都喜欢用分化这个词来形容楼市，其实过去虽然也有分化，但那种分化主要表现在上涨速度上，一线与强二线涨得快，三四线涨得慢而已。
分化真正的时代，直到如今才真正开始上演。
虽然人口转向，未来人口减少的城市规模会逐渐扩大，而过去增量很猛的中心城市，增速也会下降。在这种背景下：
第一，大多数没有啥特色，比如产业特色、经济特色、旅游特色、资源特色、区位特色的普通三四线城市，房价还会继续调整，越来越多的三四线城市房价会逐渐鹤岗化。
第二，对于尚有人口增量的城市，短期内房价仍难反转。在经济和收入逐渐复苏之后，一线与强二线城市的房价会逐渐筑底横盘，此后会在通胀作用下，缓慢上涨。
但中心城市也并非铁板一块，内部还会分化。这一点，房企看得更清楚，敢于拿地的房企，现在也是精打细算，预估好每一块地的风险与收益。
对于中心城市来说，要顶着产业和人口。产业和人口汇聚之地，才是买房的好地段。偏远地带和郊区，年的楼市已经告诉我们，最不扛揍。