北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
昨天是老同事叫着吃饭，说是劝劝他儿子。小伙子挺有出息也很有骨气，就是不依靠父母想自己攒钱买房。两年多攒了30多万，按他爸的意思是这点儿钱在北京也就交个税费，索性再给你添万当首付。但儿子不愿意，非要自己买在燕郊，天洋城的小开间60多万，在他看来比北京的投资潜力大。
开始我懒得去，这种劝解根本没用。廉价的建议根本没人会当回事儿，就像我做的免费咨询似的，压根儿就没指望有人会当真。因为太容易得到的东西，没人会珍惜的。
之所以我现实中从来不给别人免费或低价做方案，就是因为觉得不值。我付出同样的成本，不仅没换回等值的经济报酬，而且还不被重视。那何苦来的呢，咱都省点事儿好不好？我不疼不痒的说两句就完了，你连饭都甭请我，说不说谢谢都无所谓，反正谁也不当真。
记住了，如果想要一个人听从你的建议，那必须要让他付出代价。这也是一分钱一分货，白来的都不是好东西，至少没人拿这玩意儿当东西。
后来勉强去了，还有另外两个以前同事，都劝小伙子还是听老爸的话买在北京，别意气用事。效果非常好，小伙子很礼貌的要提前告辞，气的他爸差点儿拎着擀面杖给儿子送行。但让我们给拦下了，毕竟是亲儿子，而且也打不过，算了吧。
我提的建议也是让小伙子买在北京，这钱算借你爹的，按银行利率每个月还钱不就行了。其实投资本来就是做生意，咱不谈辈分，还是平等的坐下来谈利益比较好。当爹的本来就是债主，反正也还不清，也不在乎再多这一笔。小伙子表示可以考虑考虑，但估计也没多大效果。
其实总有人来问我北京和燕郊怎么选？
我的态度没变过，如果能买在北京就尽量，实在能力达不到的话，买在燕郊过渡一下也行。从之前这些年的升值幅度来看，燕郊并没有落后于北京大盘，但这是在其下跌之后，也就是跌回现在正常空间的情况下。但在同等情况下，北京的投资机会更多，或许除了居住体验，有可能得到更好的投资收益。
以天洋城就可以拿来做比较，当年开盘的时候是年，很便宜，好像是起价，均价吧。之后开始上涨，到奥运年全国楼市又暴跌，天洋城维持在块钱左右，北京是1万块出头。现在北京均价6万多，也就是6倍多，天洋城也差不多，2万多点儿，也是6倍。
这个比例其实从年就开始了，那时燕郊均价，北京出头，三倍。到现在还差不多，依然是3倍。也就是说，从大盘来讲，燕郊并没有输。
只不过北京的投资选择更多些，其中跑赢大盘的项目也就多。比如当年如果买在望京西二旗新北苑等地，那净是远超大盘的项目。而在燕郊的这种情况不多，毕竟地方小，很难拉开板块差距。
另外一点，燕郊等环京城市一直是涨的猛跌的狠。甭说这几年了，在年也是这种情况。那年北京的跌幅接近30%，而燕郊则在40%了。这次则更明显，北京跌了15%左右，燕郊就算不是普遍膝斩，30%以上也是正常。所以从稳定性来说，燕郊也弱于北京。当然这不是全部项目，我指的更多是市区普通住宅，最稳妥的产品。
所以就是这句话，能买在北京就尽量，实在没资格或资金不够买在燕郊也行。从价格比例来看已经没什么水分泡沫了，和北京基本一致。但燕郊的租金收益应该是偏低的，比北京平均值大概低20%以上。这也没办法，郊区都这样儿，尤其是燕郊，要让人大老远的来租房，只能是靠便宜来吸引人。
至于说燕郊的投资价值比北京大，到现在我是没看出什么的。所以还只是把这里看做一个生活居住区，在没有明显的产业优势出现之前，不会改变这个性质。
总有人觉得燕郊一旦通了地铁就会暴涨，可能性不大。因为地铁这东西是远郊的必备配套，有了未必能怎样，没有的话还是减分项呢。如果没地铁，那就得靠规模大或产业区来弥补。但有了地铁也就是个基础保障，指着太大的拉动不现实。
毕竟距离太远了，北京郊区也不是没地铁，燕郊并没占什么优势。也没几个为了天天挤地铁而特意买到燕郊的，都在大城市见过世面的，地铁不新鲜。而且利好出尽是利空，修地铁也不是什么机密，所有人都知道，其价值已经体现在价格之中了，没人愿意再多花钱，犯不上。
任何一个城市或板块，只有产业才是真正的基础支撑，得能让居民赚到钱才会买房住下来，安居的首要条件就是乐业。否则就是中国的鹤岗，美国的底特律，失去了支柱产业，那就只能靠小型产业凑合支撑了。
而且，任何一座城市或板块，只有不断更换来更高层次的人，才能带来更多的钱。否则就算是来再多的人，价格走势也仍然是原地踏步，因为同层次的人，能掏出的钱都差不多，也是有上限的。北京之所以房价涨的快，就是因为来了大量的外地人，直接带着资金或赚钱能力，所以才推高了房价。
而燕郊呢，是以北京溢出人群为主，也可以说是带来了更多的资金，但毕竟是北京溢出的，所以只能跟随，很难说超越。
举个不恰当的例子吧。在美国有大量的贫民社区，房价低廉，甚至越来越低。而哪怕是一路之隔就有可能是富人区，价格高企还不断上涨，为什么？因为贫民区吸引来的只可能是贫民，只有他们能忍受这种生活环境和配套，并没有人带着更多的资金来推动，房价凭什么上涨？
而且最重要的是，贫民区就算是有人进步成长了，赚到了更多的钱，那他还会在这里花高价买房吗？不会的，他会立刻搬离，宁愿花更多的钱去中产或富人区居住。也就是说，贫民区只会在同层间流动，没有人来推高房价。
这只是个不恰当的例子，我并不是说燕郊是贫民区。但是，这里的很多居民却也是抱着要搬走的想法的。他们只是因为没有北京购房资格，或暂时的资金达不到，所以才不得不忍受通勤之苦住在这里。一旦他们有了资格或收入达到了，立刻就会搬到北京去，换来的仍然是同层的业主。
所以，如果燕郊当地不出现大型的支柱产业，那就很难吸引或留住更高级的人才，也就带不来更多的资金来推高房价。
燕郊的房价为什么会涨的猛跌的狠？
很简单一句废话来解释，因为不稳定呗。任何一个小区、板块或城市，要想让房价稳定，那就是卖房的少。不管买房的是否多，只有卖房的少才能让价格稳定，至少是甘心低价卖房的必须少。也就是说，这些业主必须都是愿意在这座城市长期生活的，否则总想着随时逃离，那能稳定了才怪呢。
而在燕郊买房的人群呢，有很大一部分是炒房客，或者说是以投资为主的吧，其比例远远高于北京。而且，在燕郊买房，其理性程度也远远低于北京。没别的原因，就因为北京太贵，燕郊相对便宜。猛地从动辄6/7万起，老破小都几百万的北京市区，来到新房才1/万的燕郊，那谨慎程度能一样吗？
去年我一个朋友，去香河吃顿肉饼就顺便买了套房回来，就是因为便宜，几十万而已。嘴里说想的是养老，其实根本不可能去长期居住。心里想的就是甭管涨跌，反正也没多少钱，实在烦了就卖掉，都是无所谓的事儿。
就是这些人，未必是专业的炒房客，但他们的追涨杀跌，严重放大了环京等城市的不稳定。他们根本没想过定居常住，只是投资炒房。而这种不稳定体现在价格上，就是涨的猛跌的狠，追涨杀跌而已。
那环京城市的未来会怎样？
其实都在努力发展产业，道理谁都明白，领导和规划者都聪明着呢。只是这工作说起来容易做起来难。燕郊甭说产业了，医院还没怎样呢。
按说这已经算是相对容易的了，尤其是学校，既然不缺钱就多建几个吧。好校长好老师花高薪聘请，然后再招揽博士硕士当储备师资不就行了。但实际上很不容易，政府永远缺钱，校长师资也不是那么容易挖来的。所以这么多年过去了，燕郊的教育依旧是短板。而没有好的教育，要想留住高收入的家庭，难上加难。
我这并不是说燕郊等地不好，其实这些年作为北京溢出人群的承接地，能做到房价跟随大盘就挺不错的了，比某些远郊区县还强呢。劣势只不过是不好留住定居人群而已，如果真的发展除了支柱产业，那或许能改变价格走势，否则还只是跟随，走不出独立行情。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
我是北京章哥，如果你有问题私信我。