春节的时候回家吃饭，一个混得很好的发小从省城回来，他家从小环境就不好，但他学习特别给力，从北京一所名校电气系毕业，可以说是行业中的黄埔军校，回来后留在了省城的发改部门，现在已经达到处级水平，妥妥屌丝逆袭的典型教材。
可是就算是逆袭，但买房结婚生娃是谁也逃不掉的宿命，聊着就聊到了房子，因为他所在的部门有便利性，查数据非常方便，据他说。
之前由于房子具备投资属性的时候，房价在年达到了峰值，但是从去年投资属性被打掉开始以后，省城的房屋成交面积比前年跌了差不多25%，按照这个速度，今年估计还要再跌25%，现在总体形势已经回落。
从今年春节开始15个重点城市主要是省城，新房成交总共才多套，达到了5年来春节交易新低，而且比去年下跌了42.1%。
虽然说成交量低，但有意思的是，一线城市新房成交量增长近%，其余城市成交增长量都是负数，三四线城市同比跌超过了90%，可以说一个天一个地。
细看数据之下，主要就是在上海，深圳，广州交易，而其他城市基本都是0交易量。
数据很枯燥，但说地现实非常残酷，省城都这样了，就不用讲我们这些小地级市了，如果再这样持续下去小城市可能将来就是一个鹤岗的命。
聊着就发现这个发小对近期的房市感触颇深，于是就把他的观点总结起来，写成了这篇文章，也好让小伙伴们看看，是不是将来会往这个形势走，对于大家思维能有不少的提升。
要聊小城市的鹤岗化就要先知道，为啥现在的房地产下跌的原因，那么就要先谈谈几个和房产价格有关的属性。
很多小伙伴们就说这还不简单，因为房地产可以交易了，能交易价格就会涨啊，这么说明显脑子不好使，就说上海，在70年代房产交易刚刚起步的时候，当时都没人买，搞得上海为了买房子还出了个政策，就是买房送户口。
所以说，房地产既然可以交易那么就意味着房价和经济有关，其实是也不是，因为细分起来，还有几个要点息息相关。
地缘，也就是说城市处在什么地方，本身有什么优势，例如特产，矿产，水陆，港口等等
经济的流动性，也可以说是有什么产业支持。
人才的流动性，有些城市人才流入，有些城市人才流出。
下面就先说地缘。
01地缘是怎么决定房价的
首先就是地缘，这个事很多人大概知道一些，但就是没办法说所以然，就好比鹤岗还有深圳两个地方，还有广西的边陲小城百色凭祥市，这几个地方来比较一下。
这几个城市就像你玩游戏刚刚登陆服务器一样，如果你在娘胎里分配技能点的时候，把幸运值给点满了，一旦登陆在深圳这种服务器，那么就会得到这个他的附加价值属性。
就说网上最流行的一个段子，深圳一家房地产公司想把一条村里头的祠堂给拆掉建楼，所有相关手续一应俱全，就差拆迁了，但祠堂却一直拆不了，闹得最凶的时候全村人都出来对着干。
因为祠堂对这村子来说很重要，是这条村祭祖活动的举办地，每年很多海外人士各大土豪回村祭祖就是因为有这个祠堂。
祭祖当然这没什么，主要是他们回来之后，会带回不少资金或者项目带动本村人发展经济，按照老一辈的人来说，对于这条村这个祠堂可是妥妥的风水位，也就意味着这个祠堂有不少隐形附加经济属性在里头。
可是房地产公司急啊，这块地办手续投入大量资金，再加上遇到金融危机现金流断裂，而这祠堂处在比较优势地段，一旦开发就能获得大量现金流，也就是能不能翻身，就看它了，于是全力主攻。
两方闹得不可开交，警察也管不了，就在两方差点打起来时，公司总部突然叫停项目了，房地产公司员工百思不得其解，说搞项目打翻身仗也是你。现在闹着要拼命的时候，说不搞项目也是你，怎么回事？
原来村里头的族长发话了，叫了村里面几个比较有钱的人来，大家一起合资把这家房地产公司给收了，然后直接砍掉了这个项目，深圳人就是这么有钱任性。
段子归段子，但是道理很深刻，深圳人民能这么任性，最重要的就是得益于特区的大开发，很多本土人自己就有很多房子出租，或者村的每个人一到年底最少都能分到十几万深圳几十万的钱，因为村里头的公共用地每年都能收到大笔的租金。
如果普通人要想入赘到村里头，所有信息都还要村长审核，不是或者硕士毕业，或者海归人士，总之就是，如果不够优秀，你想把户口迁到村里头就是天方夜谭。
深圳得以有这种优势正是地缘，正是在我们干趴越南，给苏联放血，体现了钢铁般的意志之后，邓公搞定了英国，香港回到了祖国怀抱。
而作为紧靠香港的深圳享受到了香港的经济价值溢出，让他享受到了大力发展的大环境，再加上在被全国奶的情况下，自己也特别努力，而且吸收了几十年大量的人才，成就了现在的深圳。
具体逻辑是这样，首先因为香港要产业转型，形成亚洲外汇集中的金融中心，那么就意味着大批制造业的工厂需要搬迁，再加上当时我们非常的缺外汇，因为有了外汇才能和国外的企业买工业化设备进行升级。
于是在南巡讲话之后，又有了上层大量的支持，所有的工厂都全部搬到这头来，那时候整个城市干得热火朝天，正是因为地缘的关系，享受到了香港的价值溢出，不几年就从小渔村吃成了个巨无霸。
而只要你在这块土地上，就能享受到地缘的价值溢出，就像当时开个货车司机，先从香港把外面的东西拉进来，然后再把深圳的东西拉过去，一个月也能赚好几万块，这就是价值溢出的表现，不管干啥都能赚到钱。
外汇进来深圳后办公厂就形成了固定资产，而且货车司机有钱之后，发现深圳房价和香港比起来真是便宜太多了，还可以在这里再找几个女朋友生几个孩子，一个月也就只用给他们个几千块钱就能过得很好，于是又在这头买房子，在各种因素叠加下，房价也就自然就起飞了。
如果你在出生的时候把幸运值给点满，选了这种服务器，那么恭喜你，一出生就得到一手好牌，但这种服务器很少，但有的地方就不太幸运了。
万一你的幸运值不高，选择了鹤岗还有广西云南边境小城凭祥之类的服务器，那么不好意思，你的经济属性就会被锁死，天花板非常低，哪怕你在这些地方拼命一辈子可能都没办法赚到别人一出生就有的资源。
从地缘上来看，就是刚说的那样，因为从上世纪整个80年代，云南广西两地的边境小城文山百色还有凭祥等等，这些地方为了拖住苏联，狠捶越南，保证祖国能够安心发育，做出了十多年的牺牲。
可要命的就是，在段时间，又是是全国大发展的一个时代，也是为后面几十年经济腾飞打基础，全国又是建高速又建铁路，所有人都在拼命搞经济，但是这些地方基本没动静，直到现在，抗疫时期不少医务人员下乡还要开电车爬泥路坐小船一样，更不用提当年了。
当时正是我们经济刚刚起步的黄金时期，但是因为地缘关系这几个城市没能搭上这趟快车。
再到后来的南巡讲话，由于基础没打好，很多基建都没建设，其他城市城市已经有高速，铁路，但这些由于地缘而被锁住太长时间的城市，再想赶已经赶不上了。
不说90年代，就说前几年，从这些城市的市区到60公里外的县城，比如说从百色到德保县，需要整整3个小时，道路崎岖，汽车根本开不快。直到这几年国家大力发展高速建设，大基建基本完成，从市里头到县里头开车才需要短短的30分钟，3小时缩减到30分钟，这办事效率效率不知道要提高多少。
就好比小学的时候大家都是学基础数学，但你因为某种原因，没得上小学，到了大学高等数学的时候，你连到0都不熟，就更不用说什么微积分了，经济和学习其实道理都差不多，基础的东西很重要。
所以地缘好，房地产价格自然就高，道理就这么简单。
鹤岗的命运其实也差不多，就是因为地缘关系，和俄罗斯交界处，也被锁住了一段时间。
所以对于一个城市的房价来说，地缘是最重要的，这个跟你选择服务器一样，如果你选的服务器好，就更加容易组玩家打宝物换人民币，很多玩家看到这个服务器能赚到钱，又跟着转服，于是玩家越来越多，这个服务器里头就更加容易找钱，于是就形成循环，最后搞得登陆服务器都要排队，转服费用也跟着涨起来。
游戏是可以转服，但对于普通人来说，这个早就是从娘胎里就决定，根本没办法选，毕竟幸运值加了多少点没人能控制。
接下来就是产业。
02产业带来资金流动性
要说到产业，就要涉及到一个房地产的专业名词，叫做增长极，简单来说就是和磁铁的极性一样，只要在增长极的前端形成强势经济效应，就会形成磁场，带动着周边的城市形成一系列的产业链，周围的城市一起发展，城市发展也就意味着土地越来越少，增长极的前端房子就会越来越贵。
小伙伴们看下图就知道了，长期以来就是在打造两个增长极，一个就是长三角增长极，一个就是珠三角增加极，两个都是不同的属性。
我在一些文章中都提到过，谁靠长江谁就富，因为我们大批的金融产业基本都集中在上海，这是几百年来形成的一个我们自己的金融贸易中心，简单来说，上海这个城市金融技能已经点满。
正因为这样，才有了建国初期陈云带全国物资来上海打米棉煤等贸易战，直接把所有投机倒把搞乱全国市场的奸商给一锅端，但是却不见打什么鹤岗贸易战，凭祥贸易战。
后来开始慢慢发展之后，我们自己也要做贸易，那么上海也就成为了我们自己内部的金融中心，到了现在这个定位一直没改变，外汇同样从上海进入我们的市场，继续发挥金融工具的属性为小伙伴们服务。
就这样金融增长极在长三角成型，上海的金融经济价值溢出，带动了周边的杭州，苏州等地，有钱了自然就好搞产业，就像各种互联网大厂基本都集中在那头就是这个道理。
他们有钱以后就可以不断地攀爬科技树，解锁各种特殊技能，然后再用资金铺开，直接做成产品就开始卖，互联网创业的道理就这样，但难点就在于，这些都是要烧钱的，所以在那边什么天使轮，A轮，B轮，C轮融资特别多，互联网大厂依托这个增长极就这么起来了。
现在那几个城市GDP基本都是超过万亿，单单一个城市就直接秒杀不少整个省的GDP，所以钱多了，土地自然就跟着水涨船高，查了一下。
年，杭州土地出让金收入达亿元，同比增长近20%，创历史新高。年整个广西的土地出让金收入是亿，去年掉了42%。一个省还不抵杭州一个市的三分之一。
从这个土地成本就可以大概看到增长极的效果。
长三角增长极加的是金融技能点，而珠三角加的是制造业的技能点，他的制造业技能是怎么打造起来的呢？
任何一个国家要完成第一轮工业化，首先就是需要外汇购买设备，因为初期本国什么基础都没有，让他直接造个轮子都难，因为没有车床做不出来，在整个70年代，我们非常的缺外汇，怎么办？
就需要通过一定的统筹关系，先把全国的外汇集中起来，然后先让少部分地区首先使用这些外汇购买进口设备形成初步工业化，因为我们基本路径就是先让少部分人先富起来。
一旦有了初步的工业化，就能生产产品，这些产品一方面满足我们自身的需求，一方面就是对外销售换取更多的外汇进行产业升级，然后旧的生产线就可以转移到周边不太发达的地区，就这样形成了一个工业制造的增长极。
现在这个作业最近也被隔壁的印度给拿去抄了，他不是刚刚禁了我们多款APP吗？目的是干啥？就是想要抄我们的作业。
这个事情小伙伴们可以借鉴一下韩国和日本工业化崛起的模式。
当初日本和韩国就是用国家力量不停的奶一两个企业，日本奶丰田，韩国奶现代。
这些企业得到输血以后就能攀爬科技树存够技能点，然后解锁新技能。丰田和现代就是解锁了汽油车的发动机和离合器的技能，最后在世界汽车市场上杀出了一条血路。
现在三哥思路也差不多，先用国家力量禁掉我们的app，然后再奶他们的互联网企业，让他们开发同我们一样类似的app，解锁app的新技能，最后再以他自身10亿庞大的客户群形成迭代优势，争取占领蓝星上的互联网优势。
而广西还有鹤岗的产业链就不一样了，他们两基本都是资源型产业链，广西有各种天然丰富的铝矿和稀土矿，而鹤岗有的资源就是煤炭，但这种资源型产业链有一个致命的地方就是那天你把矿给挖完了也就没你啥事情了。
鹤岗衰落的原因正是如此。
总之就是如果刚刚一个地方能够找到一定的产业链，有了这些产业支撑，就有资金的流动性，这些人有了收入，就会在当地消费，然后这些资金就会在当地轮转起来，那么就会带动房价的增长，但是，如果没有产业链的支持，资金流动性差，结果就是房价一轮暴跌，道理就这么简单。
接下来就是人才的流动性。
03人才的流动性。
人才的流动性这个事情怎么理解呢？也就是说，几乎每个城市每年都有那么几个人考上青北，还有就是各种，这些人出去以后能回来的基本很少，就算回来也是考公务员，退而求其次就是进稳定但收入不高的国企央企，要不就算回来也不知道能干啥。
这对小城市来说，人才规模就处于一个不断放血的状态。因为人才出去之后，当地没了人才，自然就弄不出上面说的各种新产业，没有了新产业，人才考上大学就跑了，再也回不来，整体就是一个恶性循环。
这里就借用一下物理的熵增，熵增的概念就是热力学第一定律，温度总会从高传导到底，而温度代表的就是，分子的运动剧烈程度。
一杯热水放久了，就会变凉，本质上就是由于水分子的剧烈运动传导给空气分子，到了最后水分子运动程度就会变成跟周围空气分子差不多，于是温度就降了下来，这个过程就叫做熵增。
而因为人才的熵增，久而久之，就会让整个小城的社会，变成处于一种相对稳定的状态，大部分人的脑子里奋斗的思维方式就会被同化掉，毕竟人的一生很长，所以本地化后最喜欢的就是去当公务员，之后就是各种央企国企。
而处于增长极的地方就不同了，由于有了增长极的效应，人才在这个地方的活力得到释放，大家发现，很多自己稀奇古怪的想法都能实现，而且还能转化成金钱收入，整个社会就会处于熵减状态，活性大发。
就像发小一样，他选择呆在省城，毫无疑问，省城对于整个省来说，就是个增长极，因为他掌握着整个省的资源，如果他能快速地增加，自然就能带动其他周边小城的发展。
再举个例子，说了小伙伴们就能明白了，而且就是我亲身经历的。
有个同学读到了博士，研究的是电磁理论，电磁炮小伙伴们都听说过吧，他研究的就是这个材料的应用，但要命的就是，国内基本没有什么厂家用得着。
于是带他的博导就说，是不是可以考虑去欧洲或者美帝碰碰运气，他边找一些国内大厂，边和一些国外机构联系，在他就要买机票的最后关头，突然有个大厂技术副总让他去聊聊。
这个厂子做的是高压电气设备，以前控制部分的材料是铁合金做的弹簧，特别容易生锈，用个几年就慢慢开始出问题，后面这个技术副总发现，控制部分居然可以用他研究的新型材料，用了之后，电气设备不但性能提高好几倍，寿命也一下子延长了好多。
于是赶紧跟领导汇报一波，大厂的领导不亏是见过世面的，立马决定要试一试，搞了不少经费出来给同学继续研究，这几年已经出了成果，现在他已经有了厂子的股份，住进了珠海高端小区，再也不是穷博士了。
这事情在以前可是不敢想的，如果换成是小城市，那同学到最后可能也弄不出个成果来，毕竟连一流大厂都用不上了，何况小城市的电厂就更用不上了。
美帝和欧洲的科技同样是这样的逻辑，为啥他们的科技这么厉害，最至关重要的一点就是，他们有强大的技术市场，有一定能力的人可以在市场里头卖想法，资本自然就能找到有潜力或者有钱景的方案打钱。
这就是人才的流动，好的城市自然留着人才，而人才因为价值的变现带动了城市房地产的价格，而小城市因为人才的流失，导致社会处于熵增状态，也就导致了没人再去买房子。
房地产开发是有一定限度的，我们这头基本上都是按人口的1.5倍在建房子，一旦到了购买的极限自然就没人会去买，价格自然就会没办法提高，新房都卖不出去了，更不用说二手房了，于是正如小伙伴们看到的，鹤岗的结果。
现在很多小城市似乎都有这个趋势。
04鹤岗化的模式
好了，知道了房产的三个属性之后，我们再来分析大部分城市的情况，不少城市已经鹤岗化，房子是所有人的头等大事，但现在能贷款的不是公务员就是一些国企央企员工，至于其他人很难，这时候他们就要靠亲朋好友进行所谓的融资。
因为刚刚说的几个大原因，周边县里头先是流失了外出打工读书的年轻人，跟着再流失了有点地位和收入的中年人，这些相对有钱的人都跑到小城市里买房。
但是这个玩法已经到了极限，看了上图土地出让金的减少就知道了，目前鹤岗的黑龙江省减少达到51%，已经差不多是全国最末。
可是对于政府来说，再卖地已经没有开发商来接盘，就算接也是核心地段，因为便宜了肯定不愿意，贵了开发商赚不到钱，双方就僵持在哪。
刚刚不是说了，房子是按人头的1.5倍盖的，而现在大部分城市的老百姓，攒了这么多年，再集合亲朋好友所有资金，疯狂输出了一波之后，最后基本都搞定了房子，能卖的基本都买了，剩下的就只有换房子改善生活，于是当地比较好的小区也开始有人搬进去，户型大到平，小区绿化特别好，整齐规划比其他周围小区高了好几个档次，跟省城差不多，当然物业费价格也和省城差不多。
于是就有了两级分化，同一个城市，郊区和市场根本就不一样，小伙伴们可以看看昆明，昆明的商品房与商品住宅差距非常的大，而且整个城市分为主城和郊区，从主城数据来看，确实出现了分化。
这是很多发达国家都是经历过或者在经历的事情，造成这种分化，也可以看做是个微增长极，书面语叫做资本集中与资产价值分化，或者说，麻绳专挑细处断，资本专挑肥肉吃。
就比如日本，已经整整三十年没有增长，物价和工资就那个水平，但是最近东京这个城市房价已经又回到年当时泡沫破掉时候的水平，而其他周边城市一样没涨起来。
外地流入的青年还有资本就是大城市的兜底，反正最后他们总能吸收周边的人口继续涨上去，但其他三四线城市就不行了，会出现不同程度的停滞甚至倒退。
你看美剧就知道，很多小城市和纽约这些核心大城市画风一点都不同，日本的东京和他周边的小城市也同样不一样，可以预见，之后我们这边应该也差不多。
按照这个逻辑，在今后我们大概率可以看到这样的景象。
在这种增长极的带动下，不出意外就会形成少数城市上海化，深圳化，高收入，高房价，高压力，高淘汰率，社会明显熵减。
一部分城市因为找到了自己的特殊技能，像贵州有白酒，有红色旅游资源，像四川有宁德时代，新能源产业和新科技产业园，尽管发展不会太快，但也能慢慢往前走。
最后的就是很多小城市都将鹤岗化，低房价，低收入，低压力，发展停滞，社会明显熵增。
05结论
这几天一个新闻刷屏了，就是浙江开始了初步尝试，就是鼓励大学生创业，失败贷款10万以下政府代偿，什么意思呢？
很多人以为，这是直接不用还钱了，包括我，如果以一个人工资在浙江最少块钱为例，那么一个10人小团队一个月就要花去4万块，如果贷款10万块意思就是发2个月的工资创业失败之后散火，但这个成本有政府代偿的话，也就是说，万一这10个人啥都不干就能白领2个月工资？
后来仔细看了以下原文，只能说想多了，本意只不过是政府先帮你垫上了，最后你还是要还给政府的，毕竟天底下没有吃白食的，当然也不乏一些恶意欠贷的，就像之前有些村子直接把小额贷款撸到倒闭，但相信浙江自有他的办法，而且资金也够多，不怕你乱来。
也有人另一番解读，说这是变相放水，因为这些钱如果放出来，还是会在这个城市里头打转。因为这些人在城市里头就有消费，而这些钱就会一层层传导到各行各业去，从而一定比例的拉动消费，当然也会有一部分会漏到房产去，提升房价，毕竟钱的流动没人能真正控制得住，这个解读有点想法，但应该还不是最终目标。
比较有道理的解读是，其实抢人头才是最终目的，毕竟就算放水，你也得先有人头，这不过是新一轮抢人头大战的开胃菜而已，说人话就是告诉你，这里有钱，赶快到碗里来。
浙江本身就是人口流入大户，年浙江省，人口流入.6万，占浙江常住人口的四分之一，其中邻近的安徽流入最多，达.9万。
但是浙江这样干，就会逼得其他省份也卷起来。虽然深圳北上广还没啥问题，但刚刚说了，很多中西部省份财政都靠转移支付，抢人的成本实在是付不起，只能下一位顶上。
下面是各个省份的数据，小伙伴们可以体会一下，不过这数据也还没全，因为没有加上土地出让金，不过看了前面的图就知道，这部分跌得厉害，对总体影响不大，总的趋势还是那样。
可以预见，这就会逼得非发达省份要搞超大型省会战略，毕竟超大型省会战略看起来很残酷，通过吸血周边的地市，来壮大自己，但实在没办法，因为你不这样搞，根本没有足够的区域性市场，来发展产业，留住人口，就会陷入鹤岗化。
但是如果一旦成功，就会有了深圳化，上海化。
这就是目前的状态，也就是说在未来，每个人能有各种选择，如果选择轻松一点就到小城市，如果想杀出一条血路就去大地方。
但也不是说在小地方不好，生活质量不行，其实这不对，因为毕竟现在金融制造业发达，什么层次的消费都有，还有我们大形势上，基础建设已经差不多达成县县通高速路的成就，上头承担了这部分的成本，就能释放出不少活力。
在小地方也可以买到北上广深各种各样的东西，只不过配置低一点而已，并不是说没有。
所以其实不管深圳化也好，鹤岗化也罢，主要是个人能不能保持熵减的状态，如果能体会到这一点，就不要选择躺平了，因为成熟的社会就这样，主要还是要自己找到合适的位置，调整好自己的心态，努力朝着幸福奔去。
今天说了比较多，希望大家能慢慢看完。
喜欢就为这篇文章点个赞，谢谢。
以上，互勉！
我是
匠心鑫先生，10多年的职场老司机。欢迎