TUhjnbcbe - 2024/8/30 23:16:00
一、房贷种类很多很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：“您的房子要等额本息，还是等额本金？”对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。举例一：贷款条件：贷款总额万，按揭年限是20年，还款方式为等额本息。1、选择公积金贷款（利率是3.25%），每月还款元。2、选择商业贷款（基准利率是4.90%），每月还款元。因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。二、等额本息和等额本金区别对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。举例二：贷款条件：贷款总额万，基准利率是4.90%，按揭年限是20年。若小林在年12月贷款买房，年1月开始月供。A、若选择等额本金，1月偿还元，2月为元，3月为元，以后逐月减少，年12月最后一次偿还元。B、若选择等额本息，1月偿还元，2月为元，3月为元，每个月金额不变。（图片自制）20年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是57万，而等额本金的利息总额是49万。或许，还有人想知道，20年的房贷和30年的房贷有什么区别。（图片自制）实际上，30年期的房贷只是比20年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向30年期的房贷，但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。举例三：贷款条件：贷款总额万，基准利率是4.90%。（图片自制）结果显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。三、30年期真的比20年期好吗？不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”，常见的说法是“30年期比20年期好”。这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套万的房子，30年后值万吗？你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率4.9%）。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。过去20年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。年，深圳平均房价为元/平方米，年为元/平方米，年为元/平方米。然而，现在的我们去思量未来20年后，乃至30年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。举例四：1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于0元/平方米2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。该怎么选呢？为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。（图片自制）年11月，货币供应速度达到近10年来的最高值（同比增长29.74%），而后增速逐步下滑。年7月，M2供应增速同比为8.10%。货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。四、房价的本质房价的本质是一个货币游戏，房价=货币供应量/供给。现在，我们的房贷有一个基准利率（4.9%），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。房子是用来住的，真的不止是说说而已。融报告显示，年8月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到5.69%，连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。历史经验：1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）年，房地产去库存，银行甚至给利率打7折。年和年的差距有多大呢？举例五：贷款条件：贷款总额万，基准利率是4.90%，30年期等额本息。1、房贷利息上浮20%，利率变成5.88%，还款利息总额是万，月供元。2、房贷利率下调30%，利率变成3.43%，还款利息总额是60万，月供元。很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。现在要说结论了！房贷利率下调的时候，要选择30年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择20年期等额本金，少用利息高昂的房贷。若房子所在城市，前景光明，要选30年期等额本息；前景黯淡，要选20年期等额本金。