6月10日很多人为湖北房价捏了一把汗。
当日湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》对该市的房地产项目降价行为提出“预警”这份文件也被称为“止跌令”。
细看这份“止跌令”列出的需要纠正的“乱象”其实很“市场”比如有的楼盘高价备案低价开盘降价幅度在备案价基础上下调~元每平方米的价格开盘销售有的楼盘采取分期预售和销售前后价格形成巨大的反差降价幅度在~元每平方米部分余盘采取甩卖价格抛售成交价格在~4元每平方米之间对整个市场预期形成不良影响等。
备案价高了开盘的时候优惠促销是不是很正常开发、销售时间不同价格差个三五百是不是很正常尾盘甩卖给点优惠是不是很正常
那为什么在绝大多数相信市场调节力量的人看来这么正常的市场行为却被半官方的房地产协会视为“乱象”呢
出台该项通知的恩施市房地产协会周姓会长在接受媒体采访时表示该通知只是一个自律性要求目的是号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定不能陡然地把房子价格降得太低。因为“房价不能大涨也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制才能保持房地产平稳发展”。
虽然一直以来政府控制房价大家都心照不宣但如此明面上说涨幅和跌幅都要控制的还是很少如果价格的涨跌全部控制那是不是意味着市场的调节已经完全失效呢
恩施“止跌令”的背后是其房地产高投资后的微调。恩施州房地产业协会发布的《年度恩施房地产市场报告》显示年度全州完成房地产开发总投资.76亿元同比上涨27.14%完成交易面积.55万平方米同比上涨9.98%。从县市来看恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场两市完成投资额约占全州70.65%。
因为年的高投资目前恩施市很多楼盘进入市场给市场价格造成了很大压力年恩施市新批售项目达到了48个较年增加了14个批售面积.38万平方米占全州总批售面积的41.46%。而房价方面据中国房价行情平台的数据显示近一月恩施市的房价均价在每平方米元左右环比下跌1.12%。可以说恩施市的房价就是全州的晴雨表一旦恩施市房价被“扰乱”那可能会影响全州今年的市场预期这也是为何市场刚有风吹草动就有半官方机构房地产协会出来发通知的原因。
我们之前就说过房地产市场将逐渐分化像恩施这样的小城一方面是人口外流恩施州统计局数据显示年恩施的户籍人口为.04万常住人口.8万人口净流出64.24万。另一方面恩施州经济在湖北全省垫底年GDP总量为亿元是湖北唯一一个未过千亿的市州。增速仅6.2%的数据同样是该省内最低水平。
像恩施这样既缺乏支柱产业留住人口经济增长又乏力新房开工建设又量大的地区在全国抢人大战的热潮之下房价下降不是很自然的事吗
市场平稳
虽然对恩施房价的下降表示“理解之同情”但从全国来看今年房地产市场依旧会平稳发展。
我们先来看年楼市的故事由于年初开发商融资渠道收紧融资成本攀升导致期房销售增加同时新开工面积大增开发商以此加快资金回笼保证流动性但与此同时不得不放慢工期结果是年的房屋竣工面积出现负增长。
外汇天眼原引国家统计局数据显示年房地产开发企业房屋新开工面积万平方米增长17.2%比上年提高10.2个百分点。其中住宅新开工面积万平方米增长19.7%。但房屋竣工面积万平方米下降7.8%降幅比1-11月份收窄4.5个百分点比上年扩大3.4个百分点。其中住宅竣工面积万平方米下降8.1%。
在这种情况下年一直有“凛冬将至”的哀嚎不仅仅是因为全年超过次的调控更是因为对年的预期。
年的故事延续到年政策开始有了不小的调整首先是金融等各项政策有了不小的调整房企的融资渠道宽了发债相对来说更加轻松这给很多房企有了腾挪的余地房企拿地也变得更加主动。
我们看今年前五月土拍市场持续回暖拿地TOP50房企已烧钱.42亿元抢地5月部分房企高溢价补充土地。土地市场自年3月后逐渐回暖。5月房企拿地积极性持续加强部分房企补仓意愿强烈龙湖、绿地等企业拿地环比增长均超%。15日碧桂园经过轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地溢价率.06%。
政策刺激之下特别是利率下行带动房地产销售房企投资意愿逐渐回温这在一定程度上反映出了楼市的韧性。
当然这种韧性更多地表现在一二线城市和区域核心城市。我们注意到一些中心城市在今年开春之后逐渐走出了一波小阳春。
据中原地产研究中心统计数据显示截至目前在年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看刷新历史记录。特别是二三线城市发布人才落户、补贴购房等政策井喷。
利率政策加人才政策直接带动了部分城市今年三四月份的热卖甚至南京多个楼盘在开盘当天全部卖完即使部分热门楼盘每平方米超过4万元苏州3月份不仅有套高层在1分钟售罄的楼盘也有人深夜排队抢购的项目。市场的预期依旧看好。
从国家经济稳定的角度来看地产政策短期依旧会松动。房地产历来被视为刺激国民经济最有效的两个行业之一另一个是汽车行业但在今年全球汽车市场销售疲软我们作为汽车消费大国也不例外。
去年开始持续增长了28年的中国汽车首次下滑到了刚刚过去的5月份汽车销量仍然没有止跌迹象销量已经累计下跌12个月了。
外汇天眼原引中汽协数据显示1-5月国内汽车产销分别完成.7万辆和.6万辆产销量比上年同期均下降13%降幅比1-4月分别扩大2和0.8个百分点。最近国内部分城市比如广州、深圳开始试点放开汽车限购基本上就是为了应对汽车销售下降带来的颓势但目前效果如何仍未有定论。在这种情况下保持房地产市场的稳中有进很有必要。
当然今年中国楼市还出现了像鹤岗这样白菜价也没人要的现象——你眼睁睁地看着低价楼到来却无能为力。我们不得不说房地产市场正在走出一条“白菜价的卖不出珍珠价的有人抢”的路。我们当然不希望白菜野蛮生长但珍珠的形成又何其难
恩施敲响的警钟
恩施“止跌令”再次给我们敲响了警钟。
在房地产市场一直有关于“央地博弈”的说法。简单地说中央从稳定金融和全局的角度出发需要稳定房价不能有大起大落因此在土地、金融政策开发贷、住房贷利率发债等方面有调控而地方政府因为对土地财政的需求主观上刺激房价上涨的力量更强烈。因此央地博弈一直就存在。
但是最近我们看到中央关于稳定房价的发言非常密集
5月25日清华五道口全球金融论坛“金融供给侧改革与开放”在北京召开银保监会主席郭树清在发言稿中提出坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。6月13日的“陆家嘴论坛”上郭树清表示当前房地产过度金融化居民负债率占相当大的比例甚至一半投资都投入到房地产市场。郭树清警告市场说历史证明如果过度的依赖房地产最终会付出代价。“不同地区的房价有低也有高但如果你买了一套房子只用于投资或者投机那就是水泥和砖头。要防止房地产的投资行为。”但目前国民财富70%以上集中在楼市稳定房价即意味着基本锁死财富流动的可能性后来者已经没有机会通过楼市获取发展的机会。央地博弈表面上看到的是“到底是放松还是收紧”的问题其背后是整个经济发展方向与国民财富的分配问题。
再有就是我们可以看看房企的投资向何处在《都市圈元年》中我们谈到了中国城市开始都市圈化中心城市将是未来发展的核心而房企的拿地也基本上围绕这个理念在投。中国的楼市三四五线怕库存高一二线怕房价高到底如何选择
在今年前五月的拿地中我们看到长三角持续居首但中西部