自年以后的近10年间,房产作为一种不动产投资,既是大部分家庭最大的一笔开销,也是抵御货币通胀风险的最主要的方式之一。但是自年以来,一路狂飙的房地产行业逐渐遇冷,全国房产交易量下跌严重,部分城市出现了房价的大幅下跌,很多人对房产价值预估逐渐走向悲观。
那么今明两年,是该继续抓紧买房还是尽快卖房呢?未来几年,全国房价会有怎样的变化?
一、超一线、新一线城市量力而行近四十年以来,随着城镇化进程的不断深入,越来越多的农村人口进入城市居住,中国的城市人口占比从年的17.92%逐渐发展到年的65.22%。中国人过去常说的“8亿农民”的概念早已成为历史,实际上,中国现在农民人口数量大约在5.7亿左右,而更多的人已经居住在城镇之中了。
随着越来越多的人生活在城市之中,住房需求逐渐增加。以北上广深为首的超一线城市房价在过去十几年发生了快速增长,创造了房价“只会涨,不会跌”的经济神话。
而这一现象也带动了二线城市,甚至三四线城市的房价增长。很多城市中产家庭将大量资金投入到房产之中,普遍持有2套以上的房产。因为大家普遍相信,购房是保护家庭资产免受通胀冲击的最好理财方式。
近年来虽说人口城镇化的速度逐年减缓,但以成都、杭州、苏州、武汉、重庆等为首的新一线城市对人口的吸引力依旧强劲,大量的城市新移民正在继续促进这些城市的房价持续上涨。相比居民平均收入的增速而言,这些城市的房价增长得更快。
以杭州为例,年杭州居民的人均可支配收入为3.58万元/年,年为7.03万元/年,增长约96.4%;而年的杭州平均房价为元/㎡,年1月则约为元/㎡,增长约.9%。相比之下,房价增速较人均收入高出近14.5%。
而对于新迁入的青年人来说,体感差距应该更大。“越等越买不起”,在一部分这些城市新移民的观念中已成为共识。然而随着新一线城市人口的持续增加,目前并没有明显的迹象显示出这些城市有房价大幅度下跌的趋势。
二、三四线城市要看发展趋势相比超一线城市和新一线城市来说,二三四线城市的人口增加并不多,主要靠吸纳周围区县和农业人口城镇化为主。然而这些城市的房价在过去十几年里也有较大规模的增长,原因为何呢?
一个重要的原因是,土地出让金导致的地价上涨,进而带动了房价上涨。其实土地出让制度自实施以来,是利大于弊的。这些土地出让金为地方财政带来了巨大的收益,为一部分缺少资源的城市的发展和投资带来了资金,推动了城市的建设。
除此之外,房地产投资者对城市房价的上涨普遍抱有信心,他们相信,未来总有人会继续“接盘”,也是三四线城市房价上涨的一个主要原因。
然而随着一些资源型城市的矿产等资源逐渐枯竭,产业老化,未能及时升级导致的经济衰退,一些三四线城市的人口增长逐年放缓,甚至出现了大规模的负增长。这些城市的房产短期内显然不具备继续上涨的潜力,往往会出现“有价无市”的现象,甚至可能开始出现断崖式的下跌。
比如黑龙江的鹤岗市就是最为典型的一个案例,年时,鹤岗的平均房价一度达到元/㎡左右,而到了年却只有元/㎡。7年时间内,在新一线城市房价逐年升高的情况下,鹤岗的房价却近乎腰斩。
三、看准趋势,做好心理准备虽然自年以来,国家提出“房住不炒”的原则,各地也仍然在坚持这一政策。但是对于拥有多套房产的城市中产家庭而言,房子具备了较强的投资属性,“学区房”等带有附加值的房产更是这些家庭获取教育等稀缺资源的方式之一。
即使是房价一直在上涨的新一线城市,购房者应充分考虑房产所在地的环境和政策,比如位置是否接近市中心,是否靠近公共交通,物业服务费用是否可以接受,周边基础设施是否完善等。如果是刚需性购入房产,一定要看准趋势,一旦有好房子可以入手的时候,快、狠、准的拿下。
结语虽然国家的宏观调控有力地保障了房价的稳定,进而保护了城市家庭的财产安全,但是人们仍应该意识到,过去十几年城市房价的一路“狂飙”是不可能永远继续的,小范围的房价波动或不可避免。
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