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太原楼评
业内视角
篇/文字/阅读15分
导读
时代在更迭，观念也在变化，一代人有一代人的买房想法！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
旧历正月即将结束，思考一个问题，当下购房者为什么会选择买房？他们需要的房子一定是购买吗？他们的未来只在一个城市吗？他们的时间和地点被牢牢捆绑着吗？那2亿的灵活就业者规模还会扩大吗？新一代的“巢穴”到底会归于何处？
大眼睛的猫头鹰，凝视的猫头鹰Bigydowl,staringowl
楼评君以管窥豹，不可能全面分析，但在生活之中，总发觉一些端倪！做个开放性思考，本文为无结论的探讨。
成年的00后，他们会接力做房奴吗！
目光所及，皆是现象；
所想所思，皆系地产。
一：行业透支内卷篇
01
存量：全国近7亿套房
在思考为什么要买房这件事前，我们需要一个背景数据！中国目前共有多少套住房？
年8月31日住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：“年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8㎡，农村居民人均住房建筑面积达到48.9㎡。”
年存量推断约有6.5亿套
年我国总人口14.1亿，其中城镇人口8.8亿，乡村人口5.3亿。全国住房面积合计亿㎡，其中城镇人口住房面积亿㎡，乡村人口住房面积合计亿㎡。
年我国共有住房约6.5亿套，其中城镇3.9亿套，乡村2.6亿套。
-年商品房和人口数据
-年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿㎡，增加0万套。
年末全国人口为14.13亿。城镇常住人口达到9.14亿；乡村常住人口4.98亿。城镇化率为64.72%。
年人均住房面积约44.7㎡！
年全国住房面积合计亿㎡，住房总量约6.85亿套，人均住房面积44.7㎡。
太原楼评君观点
14亿人约有7亿套房，人均44.7㎡。算下来是挺高的，从全国视角看，房地产行业的供应总量过剩是存在的，房子是够住的。
02
需求：增幅透支，结构失衡
中国房地产的发展也是极为迅猛的，尤其是近五年的商品房住宅增量，大约有74亿㎡，年均销售面积14.7亿㎡。自年起复合增幅超过两位数，可谓是地产增幅的黄金时代。
-年的房产累计量
全国商品房住宅累计竣工面积约：.85亿㎡；累计销售面积约：.88亿㎡。施工面积仍有97.5亿㎡。
二十年房产增幅数据
年全国销售面积仅1.66亿㎡；年15.65亿㎡，年复合增长率为11.3%。
近二十年GDP增幅数据
我国GDP从年1.5万亿美元到年15.89万亿美元，年复合增长率为11.36%。
全国住房总量充裕的情况下，发觉住房存量的结构性失衡，二线以下城市住房过剩，一二线城市依然住房感觉紧缺。
其核心原因是一二城市仍在人口虹吸，三四线城市普遍呈现人才外流，当下全国人口仍处向新一线聚集趋势。
年全国一线城市4个，新一线城市15个，二线城市30个，三线城市70个，四线城市90个，五线城市个。
全国共个地级行政区：个地级市、7个地区、30个自治州、3个盟;
全国个县级行政区：个市辖区、个县级市、个县、自治县、49个旗、3个自治旗、1个特区、1个林区。
买房的基本需求源于城镇化进程，如今城镇率和房地产的增长形成了背离，地产行业高量建设本身并没毛病，但房价和收入，尤其是房贷背后却呈现透支现象。到年末房地产贷款余额52.17万亿元，约占年全国GDP的46%。
太原楼评君观点
从数据表现上看，年一线城市成交增幅较大，二线城市小幅增长，三四线城市走弱下滑。从全国房产需求来看，仍存在城市级别的结构性差异！
二：年购房驱动篇浅析
01
异地购置越阶者！
在二线城市尤其是省会，我们会经常发觉有不少地县城市的小商小贩这类购置群体，俗称个体户一族。
他们可能是经营一些菜摊肉铺，或者是社区的几个商店门面，也许是家庭作坊式的小微工厂，为人和善，看起来并不起眼，开着捷达桑塔纳，但长年累月的经营积攒，最后儿女在省会城市读书或毕业在省城落脚，外加一丝对家乡的情怀使然，这些人往往能拿出全款在省城里购房。
不少地产渠道拓客喜欢去县城找小老板拉呱，地产网红的主力粉丝都在地县。
02
异地购置返乡者
年春节，看到一篇文章，某个县城项目锁定一类特殊客群，就是城市的外卖员，在这类呈现就人带人，从业者地域属性较强的行业中，形成稳定的客源输送通道，成为返乡输出购买力“基地”。
这类人往往在一二线城市从事较艰辛的岗位，人到中年，膝下有子，但与这座城市存在一定的隔离感。可能是外卖员，是开出租车的司机，也可能是水电暖的装修工人，以及是城郊电子厂的工人...
他们的社交范围极小，对所在城市仅仅是匆匆过客，没有归属和强烈留下的意愿，在家乡县城里，差不多是一个月的工资就能买一平米的房，他们也会欣然接受。
03
内生需求攀比者
房子，从来不会嫌多，嫌多是你家没拆迁；面积，从来不会嫌大，嫌大是你家没保姆。
内生需求，往往不是自然形成的，有一个非常大的诱因——话题的触及和内心的攀比，而产生的消费萌生，其潜伏期较长。
譬如，辛苦一年，到了年假和几个同学和闺蜜相聚，对方刚换新款的奔驰宝马，又和你聊到了金九银十买了套房，那房五恒绿金科技——房间内四季如春，干净的甚至马桶水都能饮用，七米的双面巨幅社交宽厅，卧室里直接观海映湖...
虽然这些功能实际上并没有太多的鸟用，等住进去后习以为常也没有什么值得夸耀的。然而听者有心啊。我当年比你成绩好，模样比你俊，比你有志向，为啥你如今能买了“豪宅”，于是回家就筹备，就算撒泼打滚，也要搞上套这样的房子。
04
无畏的女性韭菜们
地主家总会有傻儿子，但是人家可以试错；穷人总会早当家，因为要及早谋生。地产的红利期很长，从房改98年到现在一直是盘旋上升，当下在一二线城市仍有少数城市存在红利期，但也有相当部分的县城已经进入到“鹤岗”化的趋势。
但凡一线城市基本都会限购政策。大部分城市都有一两成的商业类项目，等待着一茬茬韭菜的生长。不少商业和公寓项目打着稳定投资回报金融投资属性的外衣，开启请君入瓮的模式，不少独立女性在频频搬家不爽之下，恰逢几万首付就可以搞套房，单价又仅有住宅一半，于是愉快的上车做了韭菜，此处坑点多后续单独展开写一篇。
太原楼评君观点
楼市的需求已经逐步从内生需求转变为跨城的流动性需求，这类需求具有不稳定性，也存在不可持续性，受城市自身产业和经济发展的平衡程度的影响，部分城市边界开始缩减，客群已经萎缩。
三：年开启呈现的不购房现象篇
01
我是85后不买房
85后当下在35岁左右，躲不掉的中年危机。如果没还贷款没上车，大概率购房很难了，在家庭和孩子教育以及父母赡养方面都开始负重前行，三胎不敢要，破车不能换，大病不敢生，工作死怕丢。
曾经十年前毕业时上海广州房价也才一万多，如今所在的县城都要过万了，岁月匆匆，内心不甘，当年咬牙勒紧裤腰带买了房，哪怕女友终究分了也血赚！此恨绵绵无绝期，无奈之下，年我不敢买房。
02
我是90后不买房
90后，离经叛道曾是被骂的最惨的一代，但他们如今也成为各行各业的中坚力量，优秀者如有为的处长，千万级别的90后总裁，大厂的高薪码农，大都有他们的身影。
但芸芸众生像的90后开始不想80后那般热衷买房，作为互联网的原住民，网游帝国的缔造者，外卖的坚定支持者，他们主张独立，偏爱个性化，喜欢小众，极易跳槽，懒人标签，超前消费的习惯如不加克制总有十几万的信用卡在做着分期。
于是租换了几个城市后，内心依旧没安定，家里或许已安顿了省城的婚房，但是并无佳人成双，而立之年仍云游四海，归期未定，年我不着急买房。（年90后购房占比约21.45%）
03
我是95后不购房
95后的独生子女多，手机形影不离，如果90后是德玛西亚，95后那就是我在打野！她们是元宇宙空间消费主力，热衷装备皮肤，也是短视频，直播发展的贡献者。
如今95后已是大学毕业工作二年或者读研刚毕业，往往实习在一线城市锻炼一番，而后选择二三线城市进一步发展，在房价和收入不成正比的状况下，买房慢慢从刚需变成了可以“放缓”的步伐。
于是该种草种草，该游戏就游戏，有宠物相伴可胜过伴侣。即便是有伴侣，婚恋随性，不喜束缚，近半比例能接受租房结婚。SO，年我并不想买房。（年数据95后购房占比1.39%）
04
我是00后不购房
00后的各位同学，父辈是70后为主，他们是改革开放激荡时代下成长的，是经历祖国崛起巨变，注重理想，尊重集体，吃的苦中苦才奋斗下的美好生活，对于继承者们——00后则格外疼惜！
全国00后总量已达1.6亿人占总人口的12%。至于购房群体，人口增长持续降低，00后成年人口数量并不高，对于00后来说，买房仅是想要个人独立空间。
00后的父辈和勤俭和股民的标签，对其存在影响，不缺房子的00后对买房这件事并不是紧迫的需求。00后思想开阔，眼界独到，对创业和投资的兴趣往往更高，房产也不是较好的投资标的，年我有其他追求不先买房。
太原楼评君观点
时代在变，购房的观念也在发生变化，购房的需求紧迫程度也降低，当房子附加属性如买房结婚，买房落户，买房子女升学这些附加的资源属性被剥离，不买房的人数会越来越多，接受租房的占比会越来越大。
结语篇
无论怎么说，对于中国人来说，房子还是很重要的，毕竟人无恒产则无恒心，作为家庭房产终究是有的，只是在未来的市场中，房产过去是从无到有的刚需，逐步变成从有到优的调换非刚需的时代。
伴随中国地位的提升，家庭结构的缩小，来自国际的需求也会呈现增长，小套户也有新机遇，地产仍有阳春三月可期。猜想未来的房产发展的趋势。
（一）多套房产者，更迭为套少房大
（二）单套房产者，补充点它城融通
（三）尚无房产者，租房或补贴购置
（四）空置房产者，罚税金以控闲置
年地产行业，知易行难，与君共勉！
以微见著洞察先机把握趋势决策参考
▲可承接
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