近日，网上有截图显示，黑龙江省鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元，按此计算每平米单价元。
当地中介称，在鹤岗总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。不过，这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。当地中介介绍，目前鹤岗市中心的商品房价格在元/平左右。
深剖白菜价毛坯房
在大家惊呼鹤岗房价如“白菜价”之时，当地的房地产市场到底如何？
鹤岗市位于黑龙江省东北部，常住人口万。新房方面，在售的5个楼盘，最低元/平米，最高元/平米。二手房总价最低房屋为3.8万元，63平米两居室，每平米单价仅元。
此前鹤岗招警，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米，房源还于市区内的住房，以此就能看出鹤岗对人才引入的渴望。
房价怪象的背后是供大于求
鹤岗房价怪象的背后仍是供大于求，一是房子盖多了；二是人少了。
据财编君调查黑龙江鹤岗的“白菜价”是资源枯竭型城市、收缩型城市的一个典型。鹤岗是个典型的收缩型城市，房价如此之低，主要还是因为资源枯竭了，产业本身也收缩了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。
鹤岗市是基本上已经采空了的资源型煤炭城市，人口万，属于我国东北毗邻俄罗斯的边陲小城，地位是四五线城市，交通不发达。数据显示，年该市的多个主要工业品都出现了负增长。其中原煤负增长9.3%，洗煤负增长7%。
关于鹤岗房价，大概六七年前*府将原来处在煤炭塌陷区的棚户区都拆了。基本每户都分了*府新建的六七层楼宇住宅，即商品回迁房，让老百姓告别了平房的，基本每家都有分配楼，比如一家棚户区的居民、原来是占地是平，可能就分了3套*府回迁楼，因此大部分居民都存在一人多房的现象。
这就形成了房子数量大于居民数量。如果房子不卖，继续留在手里每年还要交物业费、冬季取暖费，又是一笔资金，所以很多家庭都在抛售，东北鹤岗房价就从三四千一直下跌几百元一平方也很正常。据财编君调查鹤岗近几年前就如此，而不是今天才这样。
这是典型的城市空心化导致楼市疲软。东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显，比如鹤岗、双鸭山、七台河等，过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭行业整顿，城市产业发展也受到影响。除了人口外流外，购房资金也在外流，在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。
资源枯竭型城市名单
这些城市“收缩”各有原因，既有资源枯竭所致，黑龙江鹤岗、鸡西和甘肃玉门、山西吕梁就是；也有产业变迁导致的收缩，东北多数重工业城市皆如此；亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩，因为这些地方人口最容易流出。
就以玉门为例，鹤岗与玉门都是资源枯竭型城市。资源枯竭城市转型问题是世界各国经济和社会发展中都经历过或正在经历的突出问题。
举一个例子，日本小城夕张因煤矿而繁荣，巅峰时期曾有11万人口，随着资源枯竭，目前夕张市只有不到人口，大多还是老年人。7年，夕张被列入财*重建团体。
近年中国出现“收缩”的城市有数十个之多，首都经济贸易大学的研究成果称，7~年有84座城市出现了“收缩”，这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少，除了广为人知的东北地区外，中西部乃至东南沿海均有分布。
下图为8年、9年、年中国分三批确定的69个资源枯竭型城市（县、区）名单。
而且，随着新型城镇化浪潮推进和中国总量人口基本稳定等因素，未来这些收缩性城市只会增加，不会减少。在这个过程中，部分城市房产供大于求而频现低价，会越来越普遍，不足为奇。
四五线城市既有利好又有利空
一些城市的收缩乃至最后消失，都是城镇化发展过程中的必然现象，是城市发展客观规律使然。
要尊重这种规律，一些地方收缩了，但一些城市在扩张。人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移，也是人口与空间资源的优化配置。
从近年中国中小城市发展历程来看，土地财*占据主导地位。地方*府往往积极卖地，依靠土地出让收入与城投公司发债大搞基建、扩充城区范围，再配合卖地。收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
这套土地财*模式在过去十几年的城镇化过程中整体看运转顺畅，不少城市基础设施建设齐备，面貌焕然一新。
从长远来看，四五线城市既有利好又有利空，利好是国内城市落户*策层面的全面放宽，未来会有更多非城市户籍选择到城市落户。从中长期来看，由此产生的购房需求将持续存在。
利空则是随着棚改接近尾声，以此带来的购房需求将出现快速回落，四五线城市房地产市场的未来需求将呈现减少趋势。预览时标签不可点文章已于修改收录于话题#个上一篇下一篇