鹤岗，黑龙江的一个小城，因为房子卖出白菜价成了“网红”。
网上疯传的一张照片，标明了鹤岗一个小区出现的房价，一套平方米的住房，只要10万元左右就能买下，算下来每平米元。
而价格最低的房子，虽然面积也相应缩小了，但2万元不到就能搞定。折算下来，这些住房的价格每平方米大概不到元。
房价好像一夜回到解放前。
虽然房子卖出白菜价，表面原因是地段不好且未满五年不能交易的棚改房，但更深层的原因还是在于鹤岗这座城市的产业老化导致的人口流失。
鹤岗是一个以煤炭立市的城市，曾经是黑龙江省的四大煤都之一，煤炭开采已有百年历史。丰富的煤炭资源成就了鹤岗，也使这座城市形成了围绕着煤炭而产生的单一经济模式。
近年来，鹤岗的许多煤矿因为无煤可挖而关闭，这不仅导致当地的经济增长失去了支撑，也导致了人口、社会结构的失衡。
地产市场的价格是由供需决定的，鹤岗人口逐年流出，需求不足，开发商们只能降价求售。
鹤岗并非孤例，随着中国经济的迅速发展和地区差异加剧，越来越多的城市出现了和鹤岗相似的问题。
谁是下一个鹤岗？
23城在收缩
美国东北部-五大湖附近，在19世纪后期到20世纪初期，因为水运便利、矿产丰富，因此成为了重工业中心。然而自从美国步入第三产业为主导的经济体系之后，这些地区的重工业纷纷衰败。很多工厂被废弃，而工厂里的机器渐渐布满了铁锈，因此那里被称为了铁锈地带，简称锈带。
这一幕也正在中国上演。随着中国产业结构和经济增长模式的转型，让单一依赖第二产业的城市在发展上遇到很大限制。国际贸易的开展使得对国内资源的依赖降低，而环保事业的推进也让这些工业地区产能大幅下降。
虽然这些地方还不至于成为“锈带”，但收缩型城市的概念已经浮出水面，自从国家发改委4月在官方文件中首次提及“收缩型城市”后，对收缩型城市的讨论不绝于耳。
“收缩型城市”特征首先表现为人口持续下降。
21世纪经济研究院研究数据表明，根据年至年的城乡建设统计年鉴，个城市中，有23个城市在过去几年间出现了城区人口持续下降的情况，分别是东北17个，辽宁、吉林和黑龙江三省分别有5个、5个和7个；西部3个，东部2个，中部1个。
在这23个城市中，如果通过城市产业类型进行划分，那么资源依赖型城市占大多数，不仅包括辽宁阜新、黑龙江鹤岗和宁夏石嘴山等资源枯竭型城市，还有大庆、鸡西等石油、煤炭资源尚未枯竭的城市。
不仅是人口流出，收缩型城市的概念还包括产业结构性衰退，城市空间和公共设施闲置与破败等。
一些观点认为，城市过度扩张后，在产业增长减缓、人口流失的背景下，后续财*收入难以维护管理好公用基础设施，这是美国“锈带”等城市收缩留下的直观印象，也是更深阶段城市收缩的体现。
以辽宁阜新为例，数据显示，年至年间，当地城市市*公用设施建设维护管理财*性资金支出从1.2亿元增长至1.6亿元，累计增长了28.9%，而相应的城市市*公用设施建设维护管理财*性资金收入从6.8亿元增长至7.9亿元，累计只增长了16.2%。
对于这些人口持续下降的城市而言，其人口密度的下降速度如果显著高于其人口流出速度，意味着这些城市在人口流失的同时，城市用地规模还在增加，这实际上形成了资源的错配。
这种“双降”城市，对于前来投资的开发商，则意味着踏空，存在巨大的后续经营隐患。
鹤岗人口流失严重，但不是双降城市，说明房企心里门清，不会来此拿地投资。应该警惕的，是那些“双降”城市。
一个地产开发项目的成败，有个原则。拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%。
可见拿地至关重要，拿地就是房企的一场豪*，有时候就算在正确的城市拿到了错误的地段，都会导致一家房企迅速滑落。
比如合生创展，当年万科王石都承认的房企老大，就是在天津拿地押错了宝，从此之后一蹶不振。
合生创展朱孟依年在天津宝坻区豪*了2.5万亩土地，打算盖一座京津新城，其理由是天津靠近北京，房价错不了。却不曾想年天津滨海新区的规划出炉，并迅速热火朝天地建设，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠成为“*城”，近十年合生创展亏了多亿。
洛阳！洛阳！
房师（7）看到这份收缩城市名单，以鹤岗为代表的东北城市占多数在意料之内，甚至广东有两个小城市入选也能理解。
而洛阳成为中部唯一入选的城市，也是23个城市中唯一的知名城市，则有点令人震惊了。
洛阳，中国历史上仅次于长安的十三朝古都，即使在今天无法与辉煌的过往相提并论，在河南的重要性也仅次于省会郑州。
或许正是因此给人造成重要性的错觉，洛阳还是一座“双降”城市，即一方面人口持续下降，另一方面人口密度下降速度高于其人口流出速度，说明城市用地规模还在扩大，房企还在涌入。
1月17日，金科地产以万元/亩拍下洛龙区的一块商住用地，一时间成为洛阳楼市的热门头条。
据公开资料统计，年洛阳已经进驻了22家TOP品牌房企，不乏排名前30实力超群的开发商，比如恒大，碧桂园，保利，绿城，蓝光，金科，中梁。
年，洛阳更是迎来各大房企扎堆进入，一年内就有5家品牌房企首次在洛拿地，包括中骏，中梁，港龙，云星，蓝光，数量上比过去5年的总和还要多。
似乎房企眼光没错，洛阳的房价从年开始大幅上涨，走势与西安差不多。
年以来，国家在货币化棚改等强力去库存*策的作用下效果显著，洛阳作为三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，再加上可开发土地供应量少，在城市红利*策的共同作用下，洛阳的房价也跟上了全国的步伐，中心城区的房价突破了。
但一个地方的房企，短期看*策、中期看土地、长期看人口，如果洛阳人口持续下降的趋势依然存在，那么洛阳可能成为这些房企一个巨大的坑。
关键在于洛阳能否吸纳产业聚集，人口都是跟着产业跑。
作为曾经的帝都，建国后洛阳曾一度重新崛起，作为国家第一批重工业城市，洛阳建立了大量科研机构和工况企业，生产总值长期居于河南第一，中国第一拖拉机厂、洛阳玻璃厂、洛阳矿山机械厂、洛阳轴承厂等这些国人耳熟能详的大企业，都集中在洛阳。“东方红”拖拉机，成了国人对那个时代的集体记忆。
但随着市场经济的到来，旧时期计划经济的市场体制不再适应社会的发展，洛阳的重工业也就默默无闻了。
衰败是随着三门峡等地划出洛阳地区开始的，河南的*策是积聚全省之力打造省会郑州。曾经的洛阳，处处比郑州强，如今不但被郑州“甩出两条街”，连河南第二把交椅也快坐不稳了。
目前，洛阳还面临着追兵渐近的压力。洛阳与GDP排名第三的南阳差距越来越小，特别是年以来，洛阳对南阳的经济总量优势正逐步缩小。
“十五”时期，洛阳也曾对产业结构进行过调整，但并没触动问题的核心。市场经济条件下，洛阳的各种问题暴露：国有企业规模大、民营企业规模小，重型工业和原材料工业企业多、轻型消费品企业少，老企业竞争力在减弱、新的增长点比较少，发展速度较慢、经济增长不平衡……
错失机会很正常，但洛阳的城市定位和发展路线来回变化不定，一会打造“文化洛阳”一会提倡“旅游洛阳”，近些年则大力发展“新能源汽车和机器人”，但市区里却只有三所本科院校，令高科技产业所需的人才捉襟见肘。
洛阳还能止跌回升，再现辉煌吗？
都市圈“伤城”
老工业积重难返，洛阳发展新产业最有效的办法是承接产业链转移，这也是中国后起城市的不二法门。
本来，作为交通中心和人口大城，洛阳很有可能从广东手里把电子加工业接过来，但却没有抓住机会，一半被成都半路劫走另一半被兄弟城市郑州劫走，而成都郑州都成为了现在新一线的龙头城市。
出现这种现象，并非是洛阳拼抢不够积极，招商*策不够优惠，更重要的因素是中国都市圈城市结构正在形成，而洛阳正处于都市圈之外的尴尬地理位置，不得不与几个新一线城市抢食。
随着城镇化的加速推进，我国正在形成“城市群—都市圈—中心城市—大中小城市协同发展—特色小镇—乡村振兴”的战略格局和空间组合链条。以超大、特大城市都市圈为核心，产业、资金、人才都会向加速城市群聚集。
以西安为例，据西安市公安局最新统计，自年西安“落户新*”以来，截至今年11月20日，已经有超过70万人落户西安，而从北京“回流”西安的又是其中最多的。目前，大西安户籍人口已经突破了万人，距千万人口只有一步之遥。
在智联招聘《中国年度最佳雇主评选报告》显示，成都、杭州、西安和北上广一样都是大学生就业工作城市的首选，这说明在相当一部分大学生眼里，“新一线城市”可以提供的发展机会和生活质量并不逊于一线城市。
这些新一线城市都有支柱产业、都有名校学府、都有齐全的生活配套、都有不错的发展前景。对于大多数人来说北上广的房价和生活成本的确太高，退而求其次、中等偏上的选择观念造就了新兴都市圈的形成。
存量时代，资源往新兴都市圈聚集，必然伤害到都市圈外的城市，靠近又不在都市圈内的城市，直面近距离竞争尤其受伤，这些城市就成为都市圈的“伤城”。
真是人生无处不有圈，朋友圈、企业圈，还有现在的都市圈，不在圈内大都很受伤，很不幸，洛阳就是都市圈“伤城”的一个典型。
不像苏州，比邻上海，享受上海都市圈的人口与产业辐射红利，加上自身产业发达，一跃成为全国最抢手的二线城市，洛阳的东边是省会郑州，西边是西安，成都，南边是武汉，都是争抢产业的大户，甚至旁边的小弟南阳，抢起产业来也够洛阳喝一壶。
南阳引进庞青年的水氢汽车产业，虽然最近闹得沸沸扬扬，但背后可以看出南阳引进产业的凶悍与决心。
洛阳周围，不仅老虎狮子扎堆，还有群狼环饲，环境险恶。
镜鉴日本
新兴都市圈的崛起或许将成为中国城镇化下一步的方向。预测下一步的中国楼市的方向可以借鉴上世纪的日本。
日本是世界人口密度最高的国家之一，专门提出一个人口密集地区（DenselyInhabitedDistrict，DID）概念，源于年的日本人口普查，是指人口规模超过人，密度大于人/平方公里的基本调查区所构成的邻接区域。
截至年，日本DID以占全国3.4%的国土面积承载着68.3%的人口。而且令人惊讶的是，这种空间集聚态势还在持续强化。
东京都市圈、名古屋圈和关西圈是日本三大都市圈，集中了日本51.3%的DID面积和63.9%的DID人口。
从图中可以发现东京都市圈中心人口（10km范围内）在减少，而30-60km圈层人口逐渐增长，东京都市圈、大阪都市圈的郊区商业中心和郊区就业中心的繁荣，就代表着东京都市圈的扩展。人口向大都市圈集聚是大势所趋，而当大都市圈负载过大，人口向周边转移同样也是固定规律。
相比而言，中国的都市圈DID人口还有很大的增长空间，年中国大陆人口总规模13.75亿，其中DID人口规模达到1.56亿，占比为11.36%，远远低于日本的68.3%。
这意味着，对于楼市来说一线稳定、二线增长、三四线下降的局势，很可能会延续好几年，成为中国的新城镇化格局。
房企或投资者都要遵循大趋势才能规避风险，而鹤岗等类似被遗忘的城市必须得因地制宜的配合附近大都市的产业分布，调整产业结构，才能重新进入人们的视野。
或许专注旅游与历史，避开都市圈的产业抢夺，才是洛阳更适合自身的发展道路。
無房·矩阵
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