导语
地产，持续扰动人心，也挑战*策的敏感度，但是正如有人的地方就有江湖，而在地产领域，有人的地方就有预期，潜在经济发展，人力积聚和地产的区位选择构成未来房价是香港化和鹤岗化的核心因素。地产板块里，从重仓边缘豪宅的泰禾，到产业造城的华夏幸福，都在被潜在质疑拿地策略、城市选择等问题。因而地产债，并非完全是香饽饽，可能烫手的原因，是历史大拐点下有显著的分化在炙烤着。因而YY在此背景下，未来也将跟随脚步，丈量城市，希望能够以调研作为手段，辅以文案工作，在地产的白银期，尽量看这些企业，重仓于何处，以什么样的节奏，拓展什么样的市场。年的深圳楼市，无疑吸引了很多眼光，涨幅遥遥领先。深圳，改革开放前沿，投资发展热土，从边陲渔村到GDP总量全国第三的城市，从“摸着石头过河”的探路者到“中国特色社会主义先行示范区”，深圳40年来创造的经济奇迹令人赞叹，也吸纳了大量热血青年前来安居就业。从房地产角度来看，深圳的房地产可谓热度不减，企业端，随着19年2月粤港澳大湾区规划正式出台，多数房企纷纷将大湾区作为战略布局之一；需求端，深圳房价（因新房受到管控以二手房价为参考）在一线城市中一枝独秀，以每平方米6.5万的均价遥遥领先，而购房中“代持炒房”“万人摇号”等现象令全国哗然。深圳的房市为什么这么热？*策边际演变？土地市场特征？各区域板块表现如何？带着这些疑问，我们踏上了这方土地。1.主要矛盾：人多地少、供需失衡
是什么推高了深圳的房价？原因是多方面的，包括经济、人口、供需等因素。首先从地图来看，深圳是一线城市中唯一非圆环状的城市，东西狭长，南北较短。深圳面积在一线城市中最小，土地面积是上海的1/3、北京的1/8和广州的1/4，但是单位平方公里GDP产值却数倍于其他城市，经济发达充满活力，加上相较于其他一线城市最为宽松的落户及购房*策，极富人口吸引力，结果是深圳的人口密度在一线城市中最高，5倍于北京、双倍于上海。有限的土地需要容纳如此之多的人口，需求大，但供应不足，中指土地数据显示近年深圳每年推出的土地无论从建筑面积还是数量来看，均可谓稀缺，当然这里面确实有城市面积小的客观因素制约，但哪怕考虑面积的因素，上海土地面积是深圳3倍，但是-年供应建面分别是深圳的18倍、倍、16倍和8.6倍，悬殊的差距也说明了深圳的供需结构有所失衡。多种因素作用下深圳房价一骑绝尘，一二手倒挂，市场存在看涨预期，“买到就是赚到”，因而交易中也就衍生出了一些炒作行为。2.*策着力点：增加供给、稳定房价
纵览深圳*府近一年多颁布的有关房地产市场的主要*策，可见主要致力于解决深圳人多地少、供需失衡的矛盾。*策端在供求两端均有发力，供应端以直接及间接方式（取消商务公寓“只租不售”、城市更新双百改为双95征收）增加商品房供应；而需求端调控则逐渐升级，年出台的“深八条”可谓史上最严，首次提出深户3年限购，离异购房追溯前3年家庭总套数等措施，目的是为了遏制房地产投机行为，稳定房价，优先让刚需上车。3.土地紧缺下的供地来源：城市更新
在深圳，节次鳞比的高楼大厦和低矮老旧的“城中村”形成鲜明的对比，这是城市快速发展的产物。深圳土地资源本就稀缺，“城中村”缺乏统一规划和配套，土地利用率低下，但通常所处区位重要，因而成为了深圳重要的供地来源。据深圳住建局披露，-年深圳商品住房用地累计供应.7公顷，其中城市更新用地为.2公顷，占比近一半。在以城市更新为重的供地特征下，深圳房企将旧改/城市更新作为重要主营业务，城市更新项目也是其补充土储的重要渠道，比如佳兆业权益新增土储中，旧改土地贡献近24%；绿景的项目甚至超过90%来自于城市更新。城市更新V.S.招拍挂：优势、劣势及风险点对于开发商而言，相较招拍挂拿地开发，城市更新项目的劣势在于整体周期漫长：一方面环节和程序更多，每个环节均需耗费数月甚至数年时间；另一方面涉及市场主体（开发商）、改造主体、*府和拆迁户多方诉求，充斥着复杂性及不确定性。比如，花样年旭辉合作开发的坪山世界塑料厂旧改项目，总建面约33.5万平方米，进入开发阶段前的8个环节总计耗时86个月。而体量更大的项目耗时更久，以南山区最大的旧改项目——白石洲项目为例，总面积万平方米（其中绿景可售建面万平方米），年*府提出改造，绿景于年介入，年获得村民投票通过，与白石洲股份合作公司（改造主体）签订意向协议，这些年陆续解决了土地、股份公司身份、集体资产等问题，年改造计划获得市*府批复，年12月专项规划获得市*府批复，至今已过去十年。最新的进度是*府要求对规划进行调整，将原来的3期分为4期，新的规划已送至南山区更新局审议，同时新的一期已经完成%签约和拆迁工作。按照绿景和区更新局的商量的计划，如果整个流程顺利，年前完成分期的调整，年3月份完成一期实施主体的确认工作，6月份开始一期的施工工作，大概再有2~3年一期可以实现预售。可见，从绿景介入到实现第一期预售，大约耗时12-13年，而绿景预计完成后续三期的开发还需8-10年。深圳市*府于年末取消双百征收，改为双95征收，对城市更新项目而言为重要利好，调研房企均对未来项目前期推进进程持乐观态度。优势方面，随着地产步入存量时代，一线城市招拍挂项目面临激烈竞争，项目利润空间走低，项目净利润不足10%的情况下仍有房企争夺。相比而言，城市更新项目土地成本（包含拆迁成本和回迁房建安成本）较低，而因深圳旧改项目通常具备区位优势，周边售价可达到一定水平，因此盈利空间充足。专做旧改的绿景-年毛利率分别高达67.4%、59.8%和65.1%；净利率分别为37.3%、20.9%和23.9%；花样年披露其坪山好时光一期项目毛利率预计在50%以上。但需注意的是，正是因为项目周期较长，所以更为考验房企的现金流、融资能力和融资成本。如果旧改项目资金来源过度依赖杠杆，则利润空间将受到蚕食。目前白石洲项目新一期20万方的可售面积预计货值为多亿元，而开发资金量也约为亿元，项目目前拿到了光大的亿元授信（50亿元拆迁贷+约亿元开发贷），考虑融资成本，则单纯来看一期的利润空间并不乐观，当然企业也都是分期开发，后续的会有一定释放。对于投资人而言的另一个风险点在于，从事城市更新业务的房企通常会成立城市更新公司，以该公司承担旧改的前期支出，待项目转换确定性较高之后再装入地产开发主体。因此，体外项目占据多少资金，以及潜在债务规模透明度均较低。既有旧改模式特殊的问题要求，也有企业过度包装的要求。4.外扩的深圳特区：各区房市表现及观感
深圳城市的发展脉络同时也是一部城市扩容史。改革开放之初把福田、罗湖和南山作为经济特区的试点地（“老特区”），一道“二关线”将深圳分为关内关外，关内关外发展速度截然不同。关内起步于东部与香港往来最密切的罗湖区，然后慢慢往西形成经济和*治中心福田区，0年后再往西培育南山区的高新技术产业。而随着城市的高速发展，核心区的土地显然已经无法满足发展空间需求和人口承载，城市亟需扩容。随着年国务院批准将经济特区范围扩大到深圳全市，各区在交通、教育、产业等方面的规划建设跟进，关内关外逐渐融合，各区自身的定位及发展均有了较好的预期。落到房价上，结合中指的成交均价和中介的挂牌价来看，整体而言深圳各区房价均为涨势，老特区的福田、南山房价领先，罗湖则有被靠近南山的宝安反超之势，整体因房价高而被网友划为“土豪区”。西部区域因发展早于东部，位于西部的宝安、龙华和光明，价格整体高于东部的龙岗、盐田、坪山和大鹏，最远的坪山和大鹏价格最低。去化方面，老特区坐享核心区位，销售行情自是火爆，较为偏远区域表现如何呢？本次通过调研走访，发现深圳各区住宅（新房）去化速度均很快，哪怕是位于较远的东西两端、过去存在感弱的光明和坪山，近期新盘也是开盘几天就去化至仅剩尾盘，甚至“开盘当天即清盘”，着实有些超出预期。以下为在土豪区、东部区域和西部区域各选取1-2个代表，结合区域发展规划谈一谈土市、去化情况。老城区：罗湖区罗湖区是特区的第一个建成区，承担了时年对外窗口的作用，“三天一层”的“深圳速度”指的就是坐落于罗湖的地标建筑—国贸大厦。现在，“历史最悠久”的罗湖区已经属于老城区，人口密度仅次于福田，发展成熟，配套完善，整体面貌偏老旧。也正是因为成熟，价格方面上涨预期支撑不足（缺乏想象空间），板块内较为饱和，近年住宅供应、成交量均在深圳市各区垫底，-年间在各区房市欣欣向荣的时候，罗湖区房价基本没怎么涨，有种“热闹是他们的”黯淡，目前来看，该区房子居住价值超过投资价值。热门区：南山区南山区定位为深圳市城市主中心，以深圳市9%的土地面积贡献了全市23%GDP，聚集了以华为、中兴、腾讯、阿里巴巴为代表的大批科技企业，拥有深圳湾、后海等总部基地以及肩负“深港合作”使命的前海自贸区，经济产业的能量不必多言。高大上的区域规划加持，蓬勃发展的产业，面朝大海的优美环境，南山区房市热度极高。就观感而言，南山区的深圳湾、后海、科学城等板块已经相当成熟，开发建设主要集中在前海片区，前海主要以写字楼和商务公寓供应为主，宅地稀缺（至今仅出让6幅），走访的卓越前海壹号和华润前海中心两大综合体项目恢弘气派、体量巨大，目前处于写字楼招租出售阶段，已入住的企业多为投资公司，在深圳写字楼空置率走高的环境下，如此大体量的商业项目不免让人为其未来的租赁和出售情况捏一把汗。已通地铁，交通便利，但周边仍有大片工地，尚未见到生活餐饮等配套。但这并不妨碍前海土市楼市的热度，年前海有招商领玺和颐湾府两盘入市，前者一期4.5小时售罄，后者开盘当天卖了9成。年前海仅出让2幅宅地，采用“双限双竞”方式，厮杀激烈，均以最高限价+配建人才房面积获得。以5月出让的T-为例，起始价为79.98亿元，限制了入市最高均价为,元/平方米，十多家房企参与竞拍，最终龙光以最高限价.97亿元+配建40,㎡人才住房竞得（可售楼面价约81,.44元/㎡）。竞拍的大手笔来自于去化的良好预期。东端：坪山区坪山区年GDP贡献仅占全市的2.8%，人口密度处于尾部，位置偏远，距离市区仅有公路，时间在1小时以上，所以以往没什么存在感，房价也比较低。但是年起伴随着*府对于坪山区规划的明朗化，坪山区在产业、人口和交通上均迎来利好，区内房价同比增长约30%，成为年深圳市房价涨幅最高的区域。产业方面深圳市明确了“一区两核多园”的高新区发展布局，确立坪山园区作为深圳高新区两大核心园区（另一个为南山园区）的发展定位，以新能源汽车、生物医药、新一代信息技术等三大产业为主导，已实现产值超过亿元，增长9.3%。人口方面，坪山区在打造深圳第三所大学城—坪山大学城，计划容纳6-8所高校，目前已引进高校主要为应用技术类，与区内产业规划相匹配。交通方面，坪山高铁站已经开通，在建地铁有14号线和16号线，贯穿坪山大部分区域，预计分别在年和年试运营，地铁14号线作为东部交通的大动脉，未来可以将坪山去往福田、南山的通勤时间缩短至40分钟左右。产业发展和人口吸纳并非一朝一夕，而地铁开通对于刚需而言却是重大利好，根据项目案场销售人员反馈，目前坪山区的购房人群中本区内、市区上班族皆有，年下半年的新盘均去化良好，华润的坪山万樾府、佳华领悦以及花样年旭辉合作开发的好时光项目都是开盘即售罄，开盘均价均为4万多的水平。相对全市土地资源的紧张，坪山可用土储则较为富足，除了招拍挂供地以外，坪山也是旧改大区，目前区域内已规划多个改造项目，参与开发主体包括恒大、卓越、益田、光耀、深城投、花样年和财富城投资等。而且值得一提的是坪山市*府发展思路还是培育产业和吸纳人口先行，防止房价过热，因此对于区域内新盘价格均严格限制在4万多的水平。西端：光明区西段的光明区同样距离市区较远，笔者上次造访光明还是为了吃乳鸽。光明区自地铁6号线年6月通车才告别了“无地铁时代”，通地铁的利好同样带动区域内的房地产去化。光明区*府周边城市面貌较新，周边的商业配套尚在建设中，商业气息不足，附近的6号线地铁盘龙光玖龙台二期住宅年开盘“秒光”，目前仅公寓在售，当时开盘价5万多，目前一期二手挂牌价已在8万以上。更远的公明板块城市面貌老旧，还保留着上个世纪的面目，受益于地铁13号线建设，公明中心区的清拆工作正在如火如荼地进行着。板块内最近的新盘百晟上府开盘均价5万出头，年末开盘几天内仅剩十几套平米大户型。光明区其他重大规划包括建设光明科学城，中山大学深圳校区落户光明等，未来区域价值将持续提升。总结
深圳发展速度令人赞叹，“来了就是深圳人”，开放包容的文化吸纳了四面八方的人前来奋斗、安家。随着经济产业的发展，城市化进程的提速，深圳土地、房地产的价值抬升是必然的趋势，但自身空间的限制、土地资源的紧张无疑使得房价的矛盾较其他一线城市更为突出。目前来看，深圳在*策端和土地供给端均有发力，着力点在于增加土地供应，稳定房价。然而中心城区可供出让土地已经不多，因而城市更新和城市外扩成为重要的新增用地来源。城市更新方面，存在项目推动和转换较慢的问题，*府出台的“双95征收”使得未来推进进程有望加快。城市外拓上，乘着大湾区腾飞的东风，各区的规划逐渐明朗并走向落地，各区的定位和发展均有较好的前景。而落到房地产市场上，土市楼市的热度预计将持续，但会往更健康的方向发展，本土的房企，尤其是旧改的玩家们，也将凭借着对于市场的熟悉和旧改项目的竞争力，享受到红利。当然，*策确实也在调整市场结构尽可能的留住人才，降低高房价的冲击；但是至少从支撑角度而言，重仓深圳且较低成本的企业，的确已经具备了一定的安全边际：新鲜的北上深的年轻人涌入带来的需求肉眼可见。后续YY会持续跟踪重点区域和城市，敬请期待！本文独特视角来自于地产组研究员夏菀青和徐倩婧各个板块实地走访。rating狗狗粮，狗粮～