恰好是年的冬至，美国作家迈克尔·麦尔双腿沾满泥巴，正在吉林市荒地村的红旗路上，和村里的三姨唠嗑儿。
没人能想到，8年后，这位美国作家在东北畅游了4万多公里写就的《东北游记》，和一篇名叫《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的文章，一起登上了热搜，成为了窥探这片辽阔黑土地最鲜明的素材。
鹤岗和迈克尔笔下的荒地村十分相似，都有着一段极为辉煌和荣耀的过去。
年的春天，闯关东而来的曹凤阳进山砍柴，却在石头河附近发现了露天煤，由此鹤岗揭开了作为煤城的百年历史。
这个一度被称为被煤炭拉来的城市，也因此闻名全国。有当地人回忆，在鹤岗经济景气的时候，豪车遍地，商场、餐馆人头涌动。
然而命运弄人，随着资源枯竭，近几年来，鹤岗正以肉眼可见的速度下坠。
瞭望君无法臆测当地人的彷徨与失落，只能用一组能找到的最新数据来代替。其中，大量的人口外流是最为明显的标志。
根据最新数据，鹤岗总人口从年的.8万减少到年的99.5万，净流出人口达到9.3万人。
如果不是因为那则风靡全网的买房新闻，鹤岗或许早已被这个浮华的世界忘却了。
当年的鹤岗还停留在它的“*金岁月”时，彼时的上海、尤其是浦东新区，却是另一番模样。
远眺芦苇丛生的浦东江滩，但见满是搁浅的遇难船只残骸和漂浮上岸的货物，还有木桩和水坑。
当时的小陆家嘴，最出名的路叫“烂泥渡路”，每逢暴风雨就“水漫金山”，家里家外积水积到膝盖。最高的建筑有两处，一是5层的救火观察楼，还有就是民国初年的一处陈氏旧居。
然而如今的上海，烂泥渡路成了现在的银城路，路的北端一边是金茂大厦，一边是东方明珠塔；浦东新区也从当年的60亿元经济总量跃升至.2亿元，成为了“上海现代化建设的缩影”和“中国改革开放的象征”。
“小则人之众疾，亦随气运盛衰。”
在瞭望君看来，或许对于城市发展而言也有“气运”一说，其变局总有内在的独特历史逻辑，也有着众多的重要节点。抓住了就是机遇，失去了就是遗憾。
历史不会重复，但会押韵。
细细把脉鹤岗衰、上海兴的历史经过，瞭望君发现，或许城市的气运并非难以捉摸。
如果把时代下国家战略的倾斜看作天时，那么城市自身的板块区位则是地利，加之人和三者缺一不可。
摊开中国地图，以此作为标准衡量时，三亚这个城市正跃入眼帘。
天时：“北雄安，南三亚。”
当年6月，《海南自由贸易港建设总体方案》印发时，“中国内地唯一的自由贸易港”的战略定位，让海南迎来了发展腾飞的新天时。
作为时代对外开放大棋局中的关键一招，海南自贸港是当今世界最高水平的开放形态，新型的“港+产+岛+网+制”，正推动贸易投资高度自由化、便利化，构建现代产业体系的自由贸易岛。
全球船舶免费进出零关税、海南企业进口再加工增值超30%零关税、最高15%的个人所得税、15%的企业所得税……
在瞭望君看来，制度创新正推动着海南资金、货物、信息、人员的自由流动，这片新时代下人和钱争相进场的投资热土，未来正汹涌而来。
地利：当这场颠覆中国城市格局的风暴逐步酝酿时，三亚的地理位置则让它占据了这场暴风的阵眼。
瞭望君注意到，自由港模式首要依托的就是港口。
而与海南其他港口相比，三亚作为海岛南部的中心城市和交通通信枢纽、我国东南沿海对外开放*金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸以及祖国的南大门，不仅有着更为重要的战略地位，特殊的地理位置也带给了区域更深远的发展前景。
比如深海科技，三亚的崖州湾距离千米水深海域仅公里，当天可以往返。南山港建成后，可以全面满足海洋科考、海洋试验及临港产业发展需求。
△中科院“探索一号”科考船停靠在三亚崖州湾科技城南山港码头
再比如生物种育，受益于24~25℃的平均气温，每年11月到次年4月，三亚南繁基地都会迎来全国多名“育种候鸟”，教授、院士云集，其中就包括“中国水稻之父”袁隆平。60多年来，全中国育成的农作物新品种中，70%以上都出自南繁基地。
利好的国家*策和地理位置之外，三亚还有着一颗创新求变热切的心。
12月2日，《海南自由贸易港三亚崖州湾科技城条例》表决通过，条例指出科技城应按照海南自由贸易港建设的有关要求，高水平推进深海科技、南繁科技、动植物种质资源引进中转研发、科教研发、遥感等产业发展。
△崖州湾科技城规划效果图
截止日前，崖州湾科技城计划建设项目个，总投资达亿元；与此同时，位于崖州湾国际湾区的南繁科技城也迅速开启流量入口，在47天时间内流入家市场主体，平均每天有超家新企业入驻。
历史大势，浩浩荡荡，顺之者昌。
瞭望君认为，当自贸岛国策让更加开放的海南站上发展腾飞的新风口时，三亚则通过加快州湾科技城建设，将这里推向更高的发展层级。
海量资本、人才、企业的聚集，注定将推动崖州湾成为三亚新一轮发展中的风向标区域，化作天时地利之上的永续动力。
天时地利交汇之下，此刻的三亚崖州湾，只待魔法师挥舞法杖见证奇迹。而地产商中国金茂的到来，则补齐了人和的缺口。
谈到金茂，最“出圈”的是他们的科技建筑；在让科技融入生活、方便生活、提高生活品质这件事上，中国金茂下的功夫不止一点点。
但站在更为广阔的视野审视金茂，会发现城市运营才是金茂的底色——它不仅是国内最早思考城市运营的开发商，也是经验最为丰富的领头羊。
早在20年前，中国金茂介入浦东开发，建造金茂大厦之际，就开始思考城市运营；在金茂神奇的“魔杖挥舞”之下，34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街最终傲立于上海北外滩之上，俨然一个小“陆家嘴”。
随着城市运营经验的积累，金茂也形成了“城-人-产”逻辑下的“两驱动、两升级”模式，城市是核心，先造城、再聚人，随之引入优质产业，以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级。
比如长沙梅溪湖国际新城，正是在金茂全业务链式的高质量城市运营下，促进了城市价值成长和功能升级。
△长沙梅溪湖国际新城实景
瞭望君了解到，通过城、人、产三者有机结合，金茂让梅溪湖这个一度沉寂的葡萄园蜕变成了以智能设备、医疗健康、专业服务三大产业为支柱的国际新城。
金茂览秀城、金茂ICC等高端商业配套形成人气吸附力极强的城市磁场，高达12万常住人口携资金流、信息流前来，反哺城市进一步发展，同时也为产业的集聚提供了更强的虹吸力。
众所周知，资金投入大、回报周期长的城市运营，是个硬实力活儿；而金茂却用20余个城市运营项目的运作，奠定了自己城市运营大玩家的江湖地位。
而今，随着三亚进入了依托国家战略的全新发展时代，中国金茂也将其高质量的城市运营画笔，落在了南繁科技城的价值崛起之上，更深入的参与三亚城市建设与发展。
△三亚·金茂湾效果图
这个名叫三亚·金茂湾的项目，远非一个简单的高端住宅可以概括；在南繁科技城超亩的土地之上，金茂正在缔造的是一座宜居、宜业、宜学、宜游的“国际智慧生态产城”。在瞭望君看来，它将成为三亚最壮阔的大都市长卷，也将是激荡奋斗者心胸的巨幅风景。
但更为重要的是，这还是一只楼市中的“超级原始股”；随着南繁科技城逐渐发展成熟，叠加运营商金茂的配套全面兑现，三亚·金茂湾未来增长潜力非常值得期待。
利好的国家*策、三亚优越的区位和中国最擅长描慕城市发展的运营商金茂；天时地利人和至此齐聚于三亚·金茂湾之上，叫人不难看到清晰可辨的未来。
在瞭望君看来，像三亚·金茂湾这样的城市综合体，作为动力强劲的“发动机”，往往出现在白纸一样的板块。
△南繁科技城效果图
但南繁科技城是特殊的。作为深海科技和世界种业的超级新城，这里已经吸引了包括中科院、农科院、中信农业等大批国字头科研院所及高新技术企业，而金茂所要思考的，是如何留住这些院士、科学家们组成的高端人才，让他们安心把家安在这里。
而金茂的第一个动作就抓住了这些高知人群的心：未来，整个崖州湾科技城内，将有13所幼儿园、25所小学、7所中学！
很多时候，因为一所学校或一个标杆项目，就能轻易地撬动一个区域板块的价值。而金茂几乎是在重塑崖州湾、乃至三亚的教育体系格局，提升这个地区的能级。
在用教育资源的注入盘活整个区域的活力后，金茂还会配合*府对地块所在的交通体系进行一场“重塑骨骼”的手术。
原本，环岛高速穿过崖州湾，将三亚·金茂湾与深海科技城、科教城割裂开。*府直接砸下44亿，将高速入地，路面改造成一个长约6公里的中央公园。不仅别具风情，金茂湾业主将来去海边，也不用再绕路。
而未来这里的公共交通也令人啧啧称奇：园区内，米半径公交站点全覆盖，仅公交车站就有14个。更酷炫的是，将来从三亚·金茂湾坐上西环铁路轻轨，就能直达红塘湾机场（在建）、凤凰机场和三亚市中心。
很快，对于院士、科学家们而言，孩子上学的问题解决了，自己上班的出行问题也解决了，然而金茂却不满足于此，区域娱乐生活能级的提升也是他们操心的事儿。
△三亚·金茂湾效果图
瞭望君了解到，目前金茂湾启动区内近3万㎡的“知识购物中心”不过是一个开始，这里一共规划了约43万㎡商业，全国性连锁品牌都将应有尽有；国际星级酒店、图书馆、文化馆、博物馆、体育馆和剧院等也一应俱全。
你会发现，这家顶着地产区域商标签的企业，做的都是大基建的工作。进入项目后先做的不是打地基盖房子，而是默默修路，引入学校，把一切基建先做好，把一切可能都打造好。
目前，三亚医疗资源较为匮乏的，但这样的局面很快就会得到改变！未来占地70亩、总投资近19亿医院，计医院品牌，建成后，将成医院。
这样的发展路径，很难不让瞭望君想起美国硅谷。
这个如今的世界科技要塞，在多年前没有办公大楼和停车场，只有成片的果园和农田。直到年斯坦福大学的落户，吸引来越来越多科技业白手起家的年轻人。
从此，漫山遍野的簌簌杏花消失了，取而代之的是旧金山沿加州号高速公路两旁鳞次栉比的科技园区。
但与硅谷不同的是，三亚背后有着更为强大有力的国家意志作为支撑；硅谷用了余年才完成的蜕变，或许在这里只需20年就能见证奇迹。
大趋势+大风口，时代变局之下的海南自贸港，想像空间无限。作为普通中国人，又如何能分享到海南这一波“百年红利”呢？
在瞭望君看来，答案简单到无需思考——买入三亚·金茂湾这只楼市“超级原始股”，然后等待兑现价值爆发的时刻！
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