01、前言
很多人说，不到结尾，房地产税是不会出的。
我问他，什么是结尾？
他说结尾，就是新房卖不动，土地收入减少，实在没办法的时候。
那么现在各地的新房成交量怎么样，土地收入怎么样？还能撑多久？
现在那么多房企暴雷，很大的一个因素，就是这些房企押注上面不会看着他们暴雷，他们想要用房地产来绑架经济，让上面不断的牺牲制造业来救房地产。
大家想想那些大房企，哪个没有自己的智库，没有自己的信息渠道，他们不知道人口马上负增长了吗？他们不知道房住不炒吗？
他们都知道，只是他们押注上面不会让他们暴雷而已。
只可惜上面是不会被这些资本给绑架的，想出了一个定向破点，网格化处理这些房企的方式，把这些房企给划分成了一个个单独的网格，再加上国营房企去善后，这样就不会引发系统性的风险。
值得注意的是，近期的景德镇、郑州、武汉的一些业主，因为所购房屋迟迟未交付，选择主动断贷。
近一两年来，地产遭遇严重危机，多数地产公司面临销售去化难，资金紧张等危机，很多项目主动或被动停工。导致大批购房者无法收房。
购房者宁肯冒着征信记录不佳，房屋被拍卖情况选择断贷，可见开放商和业主矛盾已经到达不可调和阶段。
说实话，看到长沙、武汉、郑州、西安等那么多烂尾楼业主无奈强制停贷挺心酸的。
房地产这个行业，兴旺苦的是百姓，衰落依然苦的是百姓。那些疯狂凑首付，每月咬紧牙关还房贷的年轻人终究是有些无奈和寒酸的。
如果仔细观察，这群人大多年龄段在85-95了。有人为了结婚，有人为了幸福，有人为了有个家，有人为了不用再和房东周旋，有人为了可以置办大件家具，但不管怎么说，又觉得他们都没错。
你让20多岁的年轻人全款买房，哪有那么容易呢？
大多数人，还不是东借借、西凑凑才够的首付。
房价这玩意就是一条不归路，只能往前走，不能往后走。
也就是只能涨，不能跌；涨了，房价大涨了，有可能会爆；但是大跌了，一定会爆。
这也是为什么全球到现在为止，没有一个地方的房地产泡沫，是软着陆的，全是硬着陆的根本原因。
不到结尾这一步，人总是想要去试探一下看看这是不是底线。
现在虽然是*策是鼓励买房，但能给的*策，要么是降低房贷利率，要么是降低首付，再好一点的就是几个补贴，没有一个是降房价的。
02、杭州新房为何如今这么多人放弃打新？
那么问题来，向来以一二手倒挂著称的杭州新房，为何如今这么多人放弃打新？
首先，核心的还是信心的滑铁卢。
在行情向下、大环境差的时候，任何利空都会被无限放大：实体经济的不景气，疫情的反复和不确定性，失业率上升，职场内卷加剧......
大家对大环境的恐惧，限制了掏钱包的手速。
再者，受二手房的拖累，整个上半年二手房龟速去化，倒挂剪刀差不断变小，买房的赚钱效应小了。
所以，现在的杭州，很多新房也逐渐没那么香了。
然后，就是新房的户型越做越大，得房率却越来越低。
很多刚需盘起步就是98㎡，三墩北甚至起步面积涨到了㎡。拉胯的得房率和被大户型推高的总价，让人望而却步。
结尾是交付大潮叠加海量的土地、新房供应。
申花的伟星、绿城/华润的接连开盘，勾庄仅下半年就会有5个项目，云城杭腾和滨江2盘，光这9盘就有近1.5万套的巨量供应，接下来今年还有2次土地开闸......
就像弼马温去了蟠桃园，看到桃子一个比一个大，总有好的在前面等着你，就忘记了珍惜当下。
从投资角度，主动置换会有更好的收益。记住一点，过去这一轮超级牛市行情，有些房子都没能涨上去，接下来只会更难涨价。
接下来，杭州二手房市场，只会越来越分化，三七分这样吧，除了城市头部或区域头部的那些，绝大多数的二手房都涨不太上去。
另一方面，很多房产专家说把房价涨起来，楼市就能热起来了，那些房子也就不用烂尾了。
但如果真的这么简单的话，当年日本房价就不会崩了。
房地产这个游戏，本质上还是一个击鼓传花的游戏。房价越高，后面接盘的人，所要付出的代价就会越大。
如果说，房价高到后面的人接不动盘的时候，什么*策都没用了。
如果当下经济条件能允许再来一次涨价去库存的话，那么上面早就来了，还会等到现在吗？
全国十多个城市，几万业主联名停交房贷，因为他们买的房子全都烂尾了。
这件事炒得沸沸扬扬，有法律人士出来说，断掉贷款会导致征信上黑名单，所以他们自讨苦吃。
河南豫发白鹭源三期业主在《停贷告知书》中对此进行了明确回应：当我们生存都是问题的时候，当我们绝望的时候，征信对于我们来说就是一张纸老虎，一个随时可以丢到垃圾桶的枷锁，这是我们万千百姓无奈的呐喊。
房子烂尾了，开发商跑掉了，购房者仍要缴纳贷款，这显然是不合理的。
一手交钱，一手交货，凭什么交了钱，没拿到货，却还要继续交钱？
有多少家庭掏空了六个钱包，每月省吃俭用，撅着屁股为了房贷卖命？如今房子烂尾了，还要继续卖命，继续还贷，还有什么继续奋斗下去，继续扛下去的勇气？
这就像是《骆驼祥子》中，祥子的那辆*包车。*包车，是祥子一生的追求，是祥子生命的支撑。
*包车没了，祥子就垮掉了，摆烂开始了。
只是说这些停贷的业主会让这个房地产的信用更加不好，进而有可能会让房地产重新回到年下半年的情况，房企纷纷暴雷，加速房地产硬着陆。
其实强制停贷对于购房者来说，也是伤敌一千，自损八百，购房者和银行签订的是贷款合同，而购房者和开发商之间签订的是购房合同，这两个合同是独立的，没有必然联系的，所以指望银行那边不要房贷了，是不太现实的。
这个事，如果真的业主强制停贷，影响到了资金，那么有可能一些本来能交房的新房楼盘，也交不成房了，进而形成更大烂尾，也就是这个分析师说的加快出清。
03、造成房子烂尾的原因是什么？
那么，造成房子烂尾的原因是什么？
中国大陆的商品房是预售制，学习香港人的“卖楼花”。
盖房子是一个资金量很大的生意，一旦房子滞销，就可能导致公司垮掉。于是，霍英东想到了“卖楼花”，房子建设之前先收取一部分定金，然后购房者分期付款。
这个卖楼花玩法一出，香港地产业飞速发展，因为做楼市生意的风险转嫁给了买房人和银行，地产商能用较低的资金做更大买卖。
卖楼花玩法传到大陆，正碰上城镇化高速发展阶段，于是只要是个有名头的企业就注册地产公司，反正不用自己的钱。
用买房者的钱，银行的钱，盖房出售，坐着数钱，成为首富。
但是“卖楼花”也并非一无是处。它加速了货币放水的速度，加速了城镇化进程，同时也加速了地方的土地交易，让地方财*有资金用于城镇化建设和基础设施改造。
在这个卖楼的产业链上，结局一环是购房者。
如果地产商造出的房子，供大于求，一旦库存高，就会销售不畅，购房人不愿意接盘，就会导致整个卖楼花链条崩掉。
有人说，一线楼市没问题，二线没问题，三四线才有问题。
但是开发商可不止在一二线拿地，全国都有。由于一二线已经开发差不多了，很多地产商都把业务下沉到三四五，甚至乡镇。
而那里人口持续流出，那些小地方也更依赖卖地收入，于是狼狈为奸，疯狂扩张，导致库存巨大。
这几年，不仅鹤岗出现严重过剩，河北燕郊、山东烟台都是库存惊人，全国类似燕郊的地方不少于百处。
这些小地方的房子先无人问津，导致这些地方的开发商收入困难。
然后全国一盘棋，他们必然会从其他销售好的楼盘抽出资金，用来周转，于是一二线也开始出现停工烂尾。
这种债务危机就像是野火一般，从农村烧向城市，恒大欠债2万亿、融创、绿城等几乎大部分开发商都出现债务危机，烂尾楼遍地都是。
其实，为了防止开发商抽走购房者资金，监管部门曾有过相关规定，设立了资金监管账户，让开发商无法拆东墙补西墙，从而确保购房者的利益。
但是他们总是能找到各种办法把资金抽走。而资金监管账户沦为虚设。
这也是烂尾楼业主维权的重点，他们把矛头指向了监管部门，指向了开发商设立监管账户的银行。
他们认为，自己买房交了钱，你们监管不力，导致资金抽走、项目停工，所以没有理由继续要我偿还房贷。
由此分析，他们断贷的理由合情合理，银行和监管部门负有不可推卸的责任。
那么，这些烂尾楼怎么处理呢？
如果放在前些年，楼市还景气的时候，经济还繁荣的时候，房价还偏低的时候，少数的楼盘资金链出问题，仍然有解决办法。
地方可以通过盘活资产，找接盘的企业，给予接盘企业其他优惠地块的方式，进行资产整合。
但是如今，整个楼市一片哀鸿，烂尾楼遍地都是，真的是没法拯救了。
更值得一提的是，房价却控得死死的。限跌令，并非是一句口号，而是实实在在存在的。
地方不允许开发商降价卖房，备案价是多少，就必须以多少成交。年房价翻了几倍后，如此高昂的价格，已经把许多接盘侠拦在外面了。
不降价，很难刺激购买。
但是地方不允许降价，也是有自己的理由：降价，意味着地价崩掉，地价连接着地方债。
也就是说，房价如果下跌，地价下跌，银行抵押物就会减值，就会影响到地方债的安全。
土地，已经成为许多地方饮鸩止渴的工具，根本戒不掉；只要戒掉，立即就要进ICU。
所以，在这种降价不行，销售困难的形势之下，楼市再也没办法盘活了。很多地方想了招数，让街道办、GWY参与卖房。
确实，他们的工资都来自于房产交易，他们参与卖房，也是为自己打工。
多米诺骨牌正在一张张被推倒，又没有能力再竖起来，后面会如何发展，我无法预测。
我不停呼吁