作者：子非鱼
01
哈尔滨楼市正在“鹤岗化”
人口拐点即将到来的当下，越来越多的三四线城市，楼市走向“鹤岗化”，比如甘肃的张掖、宁夏的石嘴山、山西的朔州，乃至安徽的淮南等。
三四线城市楼市衰退，并不新奇，毕竟它们的人口、产业和资金，依旧被中心城市虹吸。值得惊讶的是，居然有省会城市的楼市，也走在了“鹤岗化”的路上。
这个省会城市，是鹤岗的兄弟，同处黑龙江的哈尔滨。
和北方多数城市一样，哈尔滨的房价已经持续阴跌好几年了。根据中房数据研究院披露的2月份数据显示，哈尔滨2月份均价为元/平方米，环比下跌0.22%，同比下跌10.69%。
来源：中房数据研究院
从总价来看，貌似还是很高，但从安居客查询的二套房数据来看，哈尔滨居然出现了很多只需几万元一套的住宅。
其中总价不高于10万元的住宅有46套，有28套都在阿城区，且多数都为3个月内新上架的50平左右的二手房。从平台信息来看，阿城区一套建面67.61平的住宅单价最低，仅元/平，也就是说，买下这套67.61平两室一厅房源，仅需7万元。
看清楚，这些便宜的房子，并不是在哈尔滨所辖的县城农村，而是市区。
在贝壳平台，总价10万以下的房源，也有40多套。最低的，只需5.8万元。
均价最低的，只需元/平方米。这一均价，与鹤岗的低价房相比，高不了多少。
最关键的是，从黑龙江持续阴跌的情况来看，总价低于10万元的二手房数量，还会继续增加。
02
人口、产业、库存困扰下的哈尔滨
哈尔滨房价持续阴跌，越来越多的低价房出现，房价正在“鹤岗化”的根本原因，在于人口持续流失、产业不振、库存高企。
人口和产业直接影响经济，是一个城市楼市的基石。而库存量则会短期内直接影响一个城市的楼市走向。
哈尔滨在这三方面的数据，都不好看。
第一，人口方面流失。
从去年披露的第七次人口普查数据可以看到，哈尔滨过去十年常住人口减少了62.6万人，是所有省会与首府城市中，唯一人口下跌的省会城市。
更为关键的是，像哈尔滨这样人口减少的城市，在东北比比皆是。
整个黑龙江省过去十年常住人口减少了.2万人，所辖的13个地级市与地区，人口全部负增长。
数据：黑龙江省第七次人口普查公报
整个东北三省过去十年常住人口合计减少了万人，辽宁省较十年前减少了.5万人，吉林省较十年前减少了万人。
东北36个城市，除了长春、沈阳和大连三个城市正增长外，其余城市常住人口全部负增长。
人口与产业、经济是互为因果的关系。当一个地区人口不断流失，反映的是一个地区产业和经济竞争力持续下降，产业和经济持续下降，又会加剧人口流失，如此形成了恶性循环。
当下的东北正处在这样一个循环当中，哈尔滨也不外如是。
第二，产业与经济持续低迷。
哈尔滨统计局披露的最新数据显示，其年GDP为.7亿元，同比增长5.5%，两年平均增长3.0%，无论是当年同比增速，还是两年平均增速，在中心城市中，都处于靠后位置。
经济规模排名，哈尔滨位居全国第48位，较年，排名下滑了4个位次，在东北四大主要城市中，位列倒数第一。
遥想改革开放初期，沈阳、长春、大连、哈尔滨这4个东部主要城市均在全国排名的头部，都是十强阵容中。而如今，四个城市都有掉出了前30强，哈尔滨几乎要掉出50强。
哈尔滨等东北城市经济低迷，一方面是思维僵化所致。
作为重工业基地，哈尔滨属于进入计划经济最早，而转变市场经济最晚的东北地区，在计划经济环境下发育充分，惯性强，市场经济基础薄弱，企业转型进度缓慢或不愿转型。
其次是产业结构问题。这种结构问题存在两点：
1、工业结构转变迟缓。
目前，第二产业一直以4个传统产业为主（*工、机械、电力、采矿），新兴产业少，发展缓慢，对于第二产业结构影响不大，对哈尔滨经济发展也未起到拉动作用。
在新时代，传统产业尽管依然重要，但新兴产业才是带动经济与就业的阀门。在这方面，华东华南城市做得就比较好。
以工业第一市苏州来说（年工业总产值突破4万亿），传统工业依旧非常强大，其装备制造业和电子信息产业产值均突破了万亿，分别达到了.4亿元、.3亿元。
与此同时，苏州的新兴产业也没有落下，苏州统计局数据显示，全市制造业新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达54.0%和52.5%。
反观哈尔滨，新兴产业没有上来，老旧工业产业，竞争力也在退化。哈尔滨统计局数据显示，年哈尔滨实现全部工业增加值.3亿元，这一数据还不到头部工业强市的零头。
2、脱实向虚过快。
哈尔滨的第二产业（广义制造业）占比长期低于25%，对于一个以工业立市的城市来说，这样的产业结构非常不合理。
来源：哈尔滨统计局
更重要的是，哈尔滨的第三产业（服务业）层级又不够高，运输邮电业、餐饮业和批发零售贸易占全市第三产业增加值已经超过八成。而其他金融、科技、信息等产业仅占不到二成。
这样的工业规模，这样的产业结构，根本无法实现哈尔滨的重塑辉煌的梦想，反倒会继续丢失人口竞争力和经济竞争力。
第三，库存高企。
哈尔滨库存高企的原因，一方面是因为人口持续流出，产业、经济不振，导致楼市基石撼动，楼市进入长期调整状态，市场信心丧失。
另一方面，哈尔滨市*府为了土地财*，仍在继续大规模挂牌土地，增加土地供应量。
哈尔滨在链家平台的二手房挂牌量超过10万套，位居全国第八位。
新房去化周期方面，根据《易居市场报告》披露，截止到年12月，哈尔滨全市商品房去化周期约24.1个月，远高于住建部划定的12个月合理周期警戒线。
主城六区的去化周期均高于12个月，尤其是平房区、松北区、道外区、香坊区，去化周期高得吓人。即便不再增加供应，也需要3年左右的时间才能消化。
经济与产业低迷，当地人的购房意愿本就不强，再加上人口流出，房子又遍地都是，这样的市场，房价不下行，才怪。
03
可以慢慢挑
从库存和去化周期角度来看，哈尔滨的房价还远没有调整到位。
目前哈尔滨的新盘大多都在打折促销，有的赠送面积，有的打折，有的降首付，有的送装修，可谓八仙过海，各显神通。
哈尔滨的楼市，已经完全进入了买方市场。
这样的城市，即便有省会、副省级等头衔加身，也没有多大投资价值了。
有投资需求的人士，需要谨慎，如果可以，还是去南方城市投资吧。
当地的刚需和置换需求人群，可以慢慢挑，不用急，着急的是开发商。