近些年来，房地产一直是很热门的话题，围绕房地产的争论就没有停止过，很多人看衰房地产，很多人依旧看好房地产。很多自媒体仅仅从供需、城市化、通货膨胀某个单一方面去判定房价是否上涨，去判断房地产发展趋势，这显然是不科学的。其实，房地产作为国民经济的重要一部分，其发展受到诸多因素影响，并不能一概而论。本文从房价的影响因子出发，通过梳理房地产发展历史及经济发展规律，借鉴发达国家历史经验，将房地产放在整个经济发展潮流中，并站在宏观经济发展的角度尝试探讨我国房地产的未来发展趋势。
一、中国房地产的发展概况
20世纪80年代，正值改革开放初期，我国进行了社会主义市场经济体制改革，为快速推进城市化建设，我国进行房地产制度改革，同时开始大规模的基础设施建设，将住房从福利性住房制度向住房的市场化过度，即“住房商品化”。一方面，由于城市相关产业的发展，需要大量的人力资源，从而引导人口大规模流向城市，城市住房需求大增，促进了房地产的快速发展，也一定程度上快速推动了城市化的快速发展。另一方面，以房地产为代表的基础设施建设会带动路桥、钢铁、水泥、工程设计与施工、装修装饰、家电、家具等诸多行业和领域的快速发展，同时，土地转让费也是地方政府收入的重要来源，所以房地产在推动经济快速发展，拉动GDP快速上涨起了相当重要的作用，房地产在过去相当长一段时间是国民经济的支柱产业。年为应对突如其来的国际金融危机，我国出台了4万亿刺激计划，主要就是开展包括房地产为代表的基础设施建设，最终成功帮助我国度过了金融危机，并促进经济持续高速发展。
我国房地产经过40年的长足发展，为我国的城镇化建设及经济快速发展做出了突出贡献。截止年底，我国户籍人口城镇化率为45.4%，常住人口城镇化率63.89%，发达地区城镇化率更高。但由于我国没有官方的房地产普查，关于房地产的总量一直没有官方数据，据腾讯网报道，截止年底，我国城镇居民人均住房面积为40.56平方米，城镇存量住房总面积为亿平方米（9亿*40.56），而且人均城镇人均住房面积还在以每年0.76平方米的速度增加。若加上村镇小产权房，中国房产总量已达到相当大的规模，但人均面积仍与欧美发达国家存在一定差距，但欧美发达国家人少地多，而中国人多地少，人均面积缺乏比较的现实意义，毕竟不可能让每户都住大别墅。
随着我国城镇化率的逐步提高，我国的房地产行业也已度过快速发展期，逐渐走向成熟，同时由于进城人口不断减少，加之人口随着产业转移，房价也出现分化，房屋空置率等词语也逐步出现在人们的视野，人口净流出的城市，房价出现了下跌的趋势，这以鸡西、鹤岗等东北城市及三四线城市表现最为明显。但是人口净流入的城市房价不断攀升，这以上海、深圳等长三角、珠三角城市表现最为明显。
二、发达国家的房地产发展概况
1.日本房地产发展概况
第二次世界大战后，日本经济快速发展，到20世纪80年的时候，日本已成为世界第二大经济体，日本百姓的购买力大幅增加，出现了日本百姓全球买买买的盛况，由于日本持续实施宽松的货币政策，导致房价不断飙涨。然而由于社会贫富差距不断拉大，人口出生率大幅下降，老龄化越来越严重，城市化率大幅升高，加上广场协议的催化，最终导致日本房地产在20世纪90年代前后崩盘，最终拖垮实体经济，于是出现了日本“失去的十年”“失去的二十年”之类的说法，随着日本社会的深度老龄化，日本经济也失去了当年的强势，风光不再。
2.美国房地产发展概况
长期看，美国房地产跟经济发展的周期及人口增长具有一定的相关性，美国房地产呈缓慢增长态势。早起美国房地产快速发展，主要来自于美元的不断贬值及人口持续高速增长。而过去十年美国人口增速放缓，房地产也增长缓慢。在整体趋势中，美国房地产发展又呈现一定的周期波动。二战后美国住房需求增加，房地产得到快速发展并在年达到顶峰。之后美国房地产发展缓慢，直到20世纪90年代，美国开始实施宽松的货币政策，导致房地产飞速膨胀，直到年泡沫破灭，美国房地产开始进入低谷，并开启新周期，与此同时，美国开启长达十几年的股市牛市。
3.德国房地产发展概况
德国房地产以年为分水岭，年以前德国房价一直相对平稳，年到年期间，德国房价仅上涨60%。但是年以后由于外国投资者进入德国炒房，加之难民大批涌入德国，导致德国房地产需求大增，推动德国房价持续上涨。
三、房地产发展的影响因素
1.供需关系。当供给大于需求，商品价格就会下跌，当需求大于供给，那商品价格就会上升，这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品，就遵守商品经济的规律，肯定受到供需的影响。
（1）供给端。即房地产的市场投放量，这里不仅包括新建商品房的投放量，也包括二手房的投放量。
（2）需求端，即人口增量。人口增量有人口流入量即移民，及新出生人口增量。人口增量每个区域各有不同。我国城镇化早起，各个产业刚刚起步，大批农村人口向城市迁移，有了购房的需求，加之房地推动了城市房地产的快速发展，也推动了房价的快速上涨。
2.成本因素。房地产作为商品要受成本制约，成本越高，价格越高。房地产企业想要获得利润，房价必须要高于成本。推高房价的不仅仅是供需。随着地方政府债务的增加，很多地方政府不得不通过卖地来增加财政收入，地价的增加导致房地产的成本增加，也一定程度上推高了房价。
3.政策因素。政府的干预对经济发展起着重要作用，房地产作为商品经济的重要组成部分，政府政策对房地产的影响至关重要。政策因素又包括货币政策、财政政策及各类产业发展政策等。
（1）货币政策。城镇化早期，实施宽松的货币政策向市场释放流动性，推动大宗商品价格上涨，一方面提高了房地产的开发成本，另一方面过多的流动性流向房地产也助推了房地产价格的上涨。
（2）产业政策，即国家给予房地产行业的金融支持、土地政策、税收优惠等各类政策。
4.市场经济发展周期。在市场经济发展早起，各个行业比较落后，急需发展，这个阶段经济发展较快，各行业发展迅速，也推动经济快速发展。当各行业发展逐渐成熟、饱和后，各个行业发展将迎来瓶颈期，此时各行业发展速度将会减缓，国家的经济发展速度也会放缓。
以上为列举的影响房地产发展的几个重要因素，本文将根据以上因素分析我国房地产市场的未来走势。
四、中国的房地产发展现状及趋势
1.影响房地产发展的各个因子的现状
（1）供给端。为控制房价，同时为提升财政收入，各级政府一直是增加商品房、廉住房等房产的供应，截止年底，我国城镇居民人均住房面积为40.56平方米，城镇存量住房总面积为亿平方米（9亿*40.56），而且人均城镇人均住房面积还在以每年0.76平方米的速度增加。此外房产作为耐用品，不会随意拆迁，因此存量只会越来越大。
（2）需求端，这是影响房价的核心因素。我国现有城镇化率已达63.89%，意味着大部分人口已经进城，城镇化率的提升空间不断缩小。此外，由于高房价、高医疗费、高教育费等因素导致人口出生率不断下降，此外由于城市化导致出生率下降是普遍趋势，而购房需求主要来自青年人，若人口出生率不断下降，将直接影响需求端。据年的最新统计数据显示，年中国的人口出生率创年以来新低，若人口出生率持续下滑，将给需求端造成重大负面影响。
（3）成本因素。房地产开发成本主要是人力成本、税收、建材、土地等成本，目前，房地产开发流程已经成熟，各个环节成本比较透明，最核心的成本主要是土地成本。当地方政府放弃土地财政这条路后，土地价格将会下降。因此，中长期来看房地产开发成本不会有太大变化。
（4）货币政策。货币政策作为调节经济的手段，不会一直宽松，也不会一直紧缩。一直宽松的货币政策，会导致物价的不断上涨，长期将不利于本国货币的地位，也不利于经济发展，适度宽松的货币政策有利于促进经济发展。一直紧缩的货币政策，会使得市场流动性减少，不利于刺激经济。货币供应量需要和经济发展相配合，从目前我国的经济发展阶段看，在一定时期内，货币政策不会有大变动，将会以适度宽松的货币政策为主，物价将持续缓和上涨。
（5）产业政策。为抑制房价，我国对房地产的贷款政策已经转变，房贷配额、利率、放款速度都有所限制。
（6）市场经济发展阶段。我国各行业经过几十年的高速发展，带动了我国经济长达十几年的高速发展，但随着各个产业发展日趋成熟，我国的经济增长速度也将放缓。发达国家在经过前期资本原始积累期间的高速增长后，经济发展速度就会放缓，这个是经济发展必经阶段和规律，除非出现重大的技术革新，推动社会各个领域的大升级，即科技革命带来的产业革命，比如历史上的四次产业革命。
2.中国房地产的未来发展趋势
（1）长期看，在没有人口大规模增长及大规模货币投放、重大技术革命的情况下，房价将趋于稳定，且将出现区域、房产品类分化，核心城市核心区及城郊缓慢上涨，人口净流出区域房价将持续下行，改善型、舒适型房产价格上涨，普通小户型商品房价格将稳中有降。首先，由于供给端的稳定供应，需求端增长较弱，人口增长乏力，房价缺少大幅增长的动力。特别是人口净流出的三四线城市及东北地区房价已经出现下跌趋势，人口集中的一二线城市有缓慢上涨。其次，由于国家的产业政策及城市定位，将大城市城市定位以外的非功能区范围内的产业转移，将导致人口大规模外迁，将会导致大城市房价出现下行变动风险。以雄安新区为例，随着北京非首都功能向雄安转移，将直接导致北京几百万人外迁，将对北京房地产市场带来比较大的影响。若未来上海将非金融中心的产业外迁，将会导致人口进行转移，之前上海已经将部分产业转移，将落后产能向江苏、安徽、浙江等长三角区域转移，导致人口向江苏、安徽、浙江部分区域转移，间接的带动了江苏、安徽、浙江部分区域经济发展和房地产的发展。再次，我党关于共同富裕的方针政策，高房价无法保障大部分百姓有房住，不利于全社会的共同富裕。最后，逆城市化现象。即城市发展到一定程度后，部分人口为了追求高生活品质而向村镇回流的现象，逆城市化在很多发达国家都出现过。而且随着科技的发展及基础设施的完善，逆城市化将会是必然趋势。
（2）房地产市场趋于饱和和成熟，房地产企业将进行新一轮整合。随着房地产市场日渐发展成熟，房地产野蛮生长的时代已经过去，不进行转型及技术升级的、不符合国家政策的房地产企业将会被逐步淘汰。
（3）房地产在市场经济中的地位将降低，房地产对GDP的贡献率将有所下降并趋于稳定。随着城市土地开发空间不断缩小，基建日渐完善，房地产对GDP的贡献率将下降并趋于稳定，国家无法再通过大规模基建及房地产开发来刺激经济。国家必须寻找新的经济增长点。
（4）房地产开发由高层刚需房转向改善型住房、科技型住房、具有人文特色的住房转变，向城市郊区转移。随着住房市场的饱和及人口出生率下滑及科技的发展，人们对住房的品质要求将不断提升，科技化的、具有人文特色的、环境优美的住房将是人们的新追求，也是房地产的发展走向，加之逆城市化的到来，环境优美且具有田园风光的城市郊区将是一个很好的开发空间。
（5）土地财政弱化，向税收转化。随着地方政府债务的降低，政府对土地的依赖将逐步弱化，并继续转向税收。创新税收征管方式及开征新税种，进行税收制度改革是必然趋势，因此房产税是必然趋势。
可以说，房地产的黄金时代已经过去。近些年来，房地产的快速发展源于经济的快速发展与科技进步，人类近几百年突飞猛进的大发展靠的是科技，每次科技的大爆发，每一个划时代的科技突破都将人类的文明和经济发展向前推进一大步，都会推动经济大发展，爆发一次产业革命，四次产业革命的爆发都是依靠科技，所以科学技术是第一生产力，未来仍将是科技的时代，谁走在科技创新的最前沿，谁掌握核心科技，谁就是时代的引领者。未来中国的发展机遇在科技创新，未来中国经济增长点也在科技创新与消费升级，房地产无法作为经济发展的长久动力，反复的基建和房地产建设并不能推动社会进步及经济的长足发展。
参考资料：
1.界面新闻：我国城镇化率首次超过60%，但成色有待提高
2.腾讯新闻：中国房产的总市值究竟有多大？
3.乾立基金：美国地产发展历史和周期简析
4.中金公司：美国房地产市场的特征、框架与周期演变
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