十多年前，乳山的房价还在上涨的阶段，从元每平涨到了元每平。这种情况很常见，全国各地都在上涨，有的人花80万买了一套房，结果没过几年就涨到了万，乳山的涨幅算小的了。可是如今的情况却出人意料，乳山的房价不仅不涨了，还开始往下跌，房价又回落到元每平。比如在乳山花60万买一套房，加上贷款利息等等需要万，如果按照二手房卖出，这套房子顶多卖到70万，相当于亏了40万。
其实在乳山之前，玉门和鹤岗的情况也是这样的，人们都不愿意买房了，因为买房就意味着赔钱。山东的乳山是一个县级市，因为临近海岸线，所以乳山的海景房拔地而起，吸引了很多人前往购买。威海市的海景房也是从乳山发扬起来的，后来才发展到威海、日照等地，乳山开创了山东房产进军它省的先河，北京、天津等地的人都跑到乳山买海景房。
目前乳山的海景房每平的价格在元以上，有的新开楼盘价格都在一万元以上，但是这些海景房的二手交易价格却极低，均价在元每平左右。有些位置偏远的楼市，二手房的价格甚至低于元每平，顶层阁楼的价格一般也在元以下，还不如10年前的房价。有数据显示，在乳山银滩旅游区房价一般都是在元到元左右，但是二手房的均价只有元，只比年上涨了元。
新房和二手房的价格差距如此之大，那么哪个才是乳山楼市的真实状态呢？乳山的新房是不接待散客的，只对全国各地来的看房团开放，而散客主要集中在二手房市场，所以乳山的房产市场被切割成两半，也就造成了新房和二手房的价格差距巨大。在北京，有很多人在乳山买了海景房，闲着没事就到这里住一阵子，因为一套房子也就二三十万。据说，乳山银滩的海景房有95%卖给了外地人，所以当这些炒房客散去后，乳山的二手房市场供应过剩，导致房价出现下跌。除此之外，乳山的基础设施建设跟不上，海景房的热度也逐渐消退，房价下滑是必然的事。
小编看来，乳山楼市的主要问题，还是房产过剩，即便是乳山全部人口都住进去也住不满，而且乳山的房地产商的目标客户就是外地人。所以当外地人不再对乳山的楼市感兴趣后，楼市就供大于求了，房价也就随着下降。乳山的海景房发展模式却是不错，有得天独厚的自然资源，可是没有配套的服务，医疗、学校、商业都跟不上，乳山楼市也就难以支撑下去。