年是一个划时代的时间节点。不仅仅是新冠疫情、世界经济与国际风云，全国的住宅市场也在这一年正式进入了城市分化的“白银时代”。
从当前的全国房价同比情况看，南方城市已涨疯，但也有诸如肇庆、桂林等城市在下跌；北方城市中，既有西安的同比上涨30.84%之类，也有同为省会城市的哈尔滨下跌6.66%。
如果说全国房价“七彩斑斓迷人眼，红绿恍惚望不穿”，那么东北的黑吉两省诸城，就更是让许多朋友看不懂了。今天，我们对黑龙江和吉林的房价现状进行分析，并据国家统计局发布的第四次经济普查、第七次人口普查结果来预判两省22城房价的长期未来走势。
PART1黑吉两省22城的房价现状
我们从中国房地产业协会监测的黑吉22城市房价行情数据观察，目前两省22城中有12城上涨、10城下跌。首先我们看下图，了解一下这22个城市的房价同比涨跌情况：
由图可见，黑吉22城市中，鸡西、绥化、伊春、佳木斯、延边、大庆、辽源、双鸭山、吉林、松原、齐齐哈尔和四平12城同比上涨。甚至，以上前四个城市同比涨幅分别达到14.8%、13.3%、8.8%、8.2%；
与以上上涨城市形成鲜明对比的是，长春、牡丹江、哈尔滨、黑河、鹤岗和七台河等几个城市同比下跌明显，其中最令人诧舌的是长春和哈尔滨两个省会城市分别同比下跌-4.51%和-6.7%。
这时，我们再看22城的房价：
从上图可以发现，哈尔滨和长春两市房价是黑吉22城市中较高的，与吉林市一同分列前三位；多数城市房价在四、五千元附近徘徊；鹤岗、双鸭山、七台河与黑河四个城市则位居最后排。
通过以上两图对比我们可以发现，同比下跌幅度较大的城市恰是房价的两个极端城市。在经济南北存在差距的大格局中，黑吉两省的房价下跌是可以理解的。但从东北黑吉两省的维度来看，鸡西、绥化、伊春、佳木斯等城市的房价上涨却让人忧虑，买房后会不会“高位”套牢？
我们知道，如股市一般，如果下跌趋势形成，则没有最低只有更低。那么黑吉两省房价上涨的城市可以持续吗？有城市成为“万绿丛中一点红”吗？
PART2黑吉两省22城的房价长期支撑—人口状况
如果预判城市房价的底部“护城河”，我们要从楼市“人口”、“货币政策”和“土地供应”三个要素来谈起。货币政策与土地供应这两个方面，在经济发展中，会经常在不同的发展阶段发生变化和调整；只有人口，一旦流动形成趋势，会形成城市经济发展的人口虹吸集聚能力与人口推动城市经济发展的互相作用，导致其极难转向。
恰恰，人口是一切经济要素的基础，在住宅市场更加明显。毕竟，有人才有住房需求。我们据全国第七次人口普查数据，制作了年人口普查较增减情况图表：
从上图我们可以看到，黑吉两省22城中只有长春这一个城市人口十年来是增加的，其他城市可以说全军覆没。尤其是绥化和齐齐哈尔，两城常住人口十年分别减少万和万人。回顾文章第一节我们知道，这两个城市均位列房价同比上涨的12城之中，尤其是绥化，其房价涨幅高达13.3%！
再看房价涨幅第一，达到14.8%的鸡西市，十年来常住人口也流出36万人；涨幅分别为8.8%和8.2%的伊春、佳木斯，十年人口减少27万和39万。或许这个数字大家并不敏感，如果我们从城市人口密度的下降来看，可以知道这是一个触目惊心的数据：
这是一张让人恐惧的图。黑吉两省22城市中，有21个城市人口密度下降，且多数城市下降高达15%以上，甚至齐齐哈尔、伊春、七台河、黑河、绥化、四平、通化、白山、松原和白城10个城市超过20%，其中绥化更是高达31%！
这是一个什么概念？这意味着绥化年的人就减少31人！以上其他城市朋友们可以自行脑补。人口骤减，住房需求从何而来？房价缘何上涨？是盲目？冲动？还是对房价上涨中的恐惧与从众？
无论原因如何，随着人口老龄化，老一辈人的逐渐逝去，二手房的供应进一步增加，供需之间必然会进一步失衡，转向更加严重的买方市场。没有人口增长的支撑，齐齐哈尔、伊春、绥化、四平、松原之类人口流失严重的城市，房价必然越涨风险越大。
这一点毋庸置疑。
PART3是什么造成了东北黑吉两省的人口流失
从人口七普结果看，东北黑吉辽三省成为全国人口流出最严重的省份，十年常住人口分别减少万、万和万人。人口流动的原因，不外是就业机会和更高利益的追逐，后者与国家纷争、资本流动是相通的。
从就业的维度，我们可以从《第四次全国经济普查公报（第七号）》得到答案。分析该经济四普公报，我们比较年与年这十年的变化。看下图：
产业活动单位数量，是就业的基础载体。从上图看，黑龙江和吉林两省10年增加数量仅仅增长11.1万和7.2万个，分列全国31个省市的倒数第4、6位。再看黑吉两省法人单位就业人员数量：
可以看出，黑龙江全省年四普中就业人员万个，吉林万个，均在全国31省市后排。
从薪酬水平的维度，看下图（数据来源：国家统计局）：
由上图可见，黑吉两省年（年数据部分省市尚未发布）城镇就业人员平均工资分别是6.8万和7.4万。其中黑龙江仅高于河南，位列全国倒数第2位；吉林省薪酬水平从全国范围来看，也是较低的。
综上分析，经济落后、就业机会少，薪酬水平低，与东北地区的自然因素叠加，成为黑吉两省人口外流的动力源。
我们通过对国家第四次经济普查和人口七普结果的分析，可以总结得出黑吉两省22城市住宅市场的未来趋势。可以想见，在城市经济与人口流动相互作用的循环中，尤其是东北黑吉两省人口流动趋势已经形成后，在未来很长的时间里期待它的转势是不现实的。
黑吉两省，长春成为“万绿丛中一点红”的唯一城市，从长期的角度，两省22城只有长春的人口能够支撑起住宅市场的稳定或者上涨；其他城市在大量人口外流的形势下，无一不存在下跌的风险。
尤其是目前涨幅较大且人口流失严重的齐齐哈尔、伊春、绥化、四平、松原等几个城市，风险正在逐步累积之中。
如果不是刚需，入手需谨慎，不要因为价格低而忽略了风险。