楼市“黄金时代”已过
很多人把年到年称作是楼市的“黄金十年”，年楼市遭遇短暂的困境之后，在年开始腾飞，到年的时候，全国的房价都已经达到很高的高度。年开始，国家的大力调控效果显著，楼市就开始迎来平稳期，也正式宣告楼市的“黄金时代”完全过去，楼市也将迎来崭新的局面。
“黄金时代”过后的楼市到底是怎样的楼市，万科的郁亮曾表达过自己的观点，他认为楼市的黄金时代已经过去，未来楼市将迎来白银时代，按照郁亮的说法，楼市最好的时代已经过去，但是未来的楼市也勉强算得上好时代。
楼市分化开始出现
当然更多人认为，楼市“黄金时代”结束之后，就意味着楼市将会走下坡路。未来的楼市到底该如何走呢？用一句话来概括就是：楼市整体稳定发展，局部呈现分化趋势。具体楼市是如何分化的，我主要从3个方面来说明。
01不同城市之间楼市的分化。
过去的楼市就是全国性的普涨，不管什么样的城市，房价呈上涨趋势的，但是现在就不一样了，不同的城市，房价的走向可能是不一样的。比如上半年的时候深圳的楼市非常火热，房价也呈上涨趋势，但是这只能代表深圳的楼市还可以，并不代表全国所有的城市房价都在上涨，事实上有些城市的房价是下跌的。
现在不同城市之间的房价分化还是很明显的，比如现在一二线城市和三四线城市的房价开始出现分化，一二线城市的房价整体稳中有升，三四线城市的房价本身就虚高，有些三四线城市的房价慢慢回归到合理水平。南方的楼市和北方的楼市也开始逐渐分化，现在东南沿海城市的楼市状况要远好于北方的一些城市。
02同一城市不同区域房价的分化。
经济学家马光远曾说过：未来一个城市只有20%的房子才真正有投资价值。马光远这句话不仅仅是在强调地段的重要性，另一方面也暗示了一个城市不同区域的房价会发生分化。比如市区的房子就比郊区的房子升值空间要大，有些城市的市区的房价是上涨的，但是郊区的房价是下跌的。
有些基础设施对房价的影响也很大，比如靠近地铁站的房子升值空间就要大于远离地铁站的，越靠近学校的房子越值钱，越靠近公园的房子也会越值钱。这足以见得，即使同一个城市，处于不同区域的房子，房价的走势也可能是不一样的。
03新房和二手房之间的分化。
现在的楼市，新房市场和二手房市场呈现出完全不同的景象，新房市场还是比较平稳的，从交易量来说，已经基本恢复到了去年同期的水平，根据国家统计局的数据，大多数大中城市的房价还是呈稳定上涨的态势。
反观二手房市场，很多城市的二手房都出现有价无市的现象，一些城市的二手房挂牌量处于很高的水平，说明现在的二手房市场情况很差。随着房住不炒的观念深入人心，炒房客会逐渐退出楼市，越来越多的炒房客会抛售手中的房产，可以预见的是，未来二手房市场会呈现出供大于求的态势，新房市场和二手房市场的分化将会越来越明显。
住宅实施新标准
《住宅项目规范》中有一条新的住宅标准，就是我们所熟知的4层以上的房子加装电梯，具体要求如下：
四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
关于4层以上的房子加装电梯，我们最先联想到的就是旧改中的老房子加装电梯，事实4层以上加装电梯是新的住宅标准，不仅仅是老房子加装电梯，未来所有新建的房子，高度超过9米，也就是4层及4层以上的房子，都要加装电梯。
在住宅的新标准之下，未来的建房模式将发生很大的改变，未来我们将基本上看不到4层以上的楼梯房，即使是4层的房子，也是要加装电梯的。同时这一住宅新标准也会改变老房子的价值，可以确定的是老房子加装电梯必然会提高老房子的居住体验，升不升值这可真不好说，毕竟老房子失去了拆迁的价值，尽管提高了居住体验，但是仅仅从投资的角度来说，并不确定老房子到底是升值还是贬值。
不过老房子价格装电梯应该会造成一楼的贬值，因为一楼比起其他楼层最大的优势就是出行方便。如果加装电梯，不管住在哪一楼，出行都比较方便，一楼最大的优势就会消失。同时一楼的一些劣势就会暴露出来，比如夏天比较潮湿，还有采光条件和通风条件都很差，对于一楼来说，加装电梯很可能造成一楼的贬值。
3类房子可能“无人接盘”
目前楼市的“黄金时代”已经过去，已经逐渐进入楼市分化的时代，这也就意味着未来有些房子可能会变得越来越不值钱。什么样的房子会面临贬值的问题呢？结合上文中的楼市现状和新的住宅标准，这3类房子将会变得越来越不值钱，甚至可能会出现“无人接盘”的现象。
01质量不好的高层住宅。
很多人买高层住宅主要是体验电梯的方便，过去多数多层住宅没有电梯，住在四楼以上上下楼十分不方便，因此很多人开始选择有电梯的高层住宅。现在情况开始发生变化，在住宅新标准下，多层住宅也会建电梯，这也就意味着高层住宅最大的优势将会消失，我相信新的住宅标准之下，会有更多的人选择装了电梯的多层住宅。
这一新标准对高层住宅会有一定影响，但是影响不会太大，毕竟现在高层住宅还是主流，受到大多数人的喜爱。但是如果是质量相对较差的高层住宅就会变得越来越不受欢迎，比如有些高层住宅的电梯经常发生故障，会给人们出行带来一定影响。有些高层住宅因为楼层过高，和当地的消防能力不匹配，没有适合救援的消防云梯，如果真的发生安全问题，会给救援带来很大的困难。像这种有质量问题的高层住宅，未来的受众会越来越小，即使便宜可能也没人买，长期来看，这种房子将会变得越来越不值钱，甚至可能会变得“无人接盘”。
02人口流出没有发展潜力的城市的房子。
我们上文中提到了楼市正在发生分化，分化的结果就是有些城市的房子会变得越来越值钱，有些城市的房子会变得越来越不值钱。其中决定房价的一个很重要的因素就是人口，经济学家任泽平曾说过：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口对于房地产行业来说是非常重要的，我们知道有些城市因为经济发展潜力不足，没有什么像样的产业支撑，人口就会逐渐流出。
流出的人口大多还都是年轻人，是购房的主力军，这些人的离开也就意味着这类城市的刚需购房者越来越少，即使剩下的还有刚需购房者，他们也会因为工资水平低而买不起房。也就是说如果城市留不住年轻人，那么也就会失去很多真正的购房者，买房的人少了，房子就会呈现出供大于求的现象，房价也会慢慢回归到合理的水平。
当然有些偏远的城市随着人口的流出，逐渐变成空城，比如甘肃的玉门、黑龙江的鹤岗等等，即使这里一套房子几万块钱都能买到，但是还是没有多少人愿意来这里“接盘”。
03无学区的商业公寓。
公寓因为价格便宜吸引很多人的目光，加上开发商近乎完美的宣传，让很多人忍不住买公寓，但是事实上一些商用公寓的投资潜力并不大，并且还有很多缺点。
一般公寓的首付比例很高，贷款年限也只有10年，这也就意味着虽然公寓相对比较便宜，实际上的购买压力可能比住宅还要大，有买公寓的钱还不如买一套住房。另外公寓的产权年限很短，一般只有40年，实际上交房的时候，可能只剩三十几年的产权。
公寓还有一个很大的缺点，就是使用的是商用水电，商用水电还是比较贵的，会增加生活的成本，做饭也只能是用电磁炉，会显得很不方便。公寓的居住环境也不好，很多公寓里面都有KTV、理发店等，有些公司为了节约成本，把公寓当作办公的场所，所以公寓的安全性和私密性也相对较差。
现在一些老房子都开始加装电梯，因为房龄很长，价格也相对很便宜，但是居住体验上还是比公寓好很多的，与其买公寓还不如买这些老房子。对于那些没有学区的公寓，无论是居住价值还是投资价值都比较小，一些远离商圈的公寓甚至会面临“无人接盘”的境况。
总结：
如今的楼市正在持续分化，分化不仅意味着有些房子变得越来越值钱，也意味着部分房子变得越来越不值钱，结合现在的住房新规，将会有部分房子可能会发生贬值，无论是刚需购房者还是投资者，买房的时候都要十分谨慎，尽可能买有升值潜力的房子。
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