TUhjnbcbe - 2023/10/14 2:06:00
最近网络上又开始讨论房地产泡沫的话题，主要是因为网传，央行原副行长吴晓灵说，“泡沫中狂欢的日子不多了，要做好破灭的准备。”房地产快速发展的这十几年，不断有声音说楼市存在“泡沫”。当然也有专家持反对意见，著名经济学家张五常则认为，中国房地产没有泡沫。“租金只要有房贷利率的一半，泡沫就可以说不存在。没有信贷的膨胀，泡沫问题是不重要的，就算有泡沫破灭也没关系。香港的经验告诉我们楼市跌了后都会涨回来了。”张五常表示，但如果信贷不断扩张，而且楼价下跌，麻烦就大了。房地产泡沫存在与否，我们先要明白房产泡沫是什么。按照网络概念，房子在一个连续的交易过程中不断涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的房产泡沫。房价在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，房地产经纪开始由繁荣转向衰退，这就是房地产泡沫破灭的原因。房地产“泡沫”简单归纳为，由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。显然大部分城市是存在泡沫的，从房价收入比上就能很好地说明问题，目前一线城市的房价收入比大部分是20以上，深圳更是高达30多，即使是三四线城市也都10几，就连低房价著称的长沙都达到了6.4，而国际上认为合理的房价收入比是6，可见大部分城市的房价是过高的，居民压力较大。房产泡沫破裂会是什么样的情况，网络上说得最多的就是年日本房地产泡沫破裂导致经济衰退，经常说他们后面的二十年是“失去的二十年”；其实日本年就发生过一次破产泡沫破裂，但是由于当时日本城镇化的空间还很大，而且经济增长较快，所以就快速恢复了。这也就张五常说的，香港房价跌回去又快速恢复的原因，城市基本面有支撑或恢复能力。目前我们的城镇化水平60%，跟年的日本有些相似，城镇化还有上涨空间，经济增长也在6%左右较快的上涨，基本面较好。但是也不能忽视，未来城镇化放缓，经济增长不那么快速的时候，很多城市可能就会出现楼市疲软。目前已经有一些城市开始出现问题，比如鹤岗、阜新、乳山，这些城市就已经出现了较大的萧条。网络上关于这些城市降价的声音很多，而且降价也没有成交量。按照任泽平的房地产周期理论，未来我们国家人口还是持续流向大都市圈，那么会不会出现更多的“鹤岗”、“乳山”呢？房地产周期的必然性，人口迁移的方向。大城市房价随着人口的增加逐渐上涨，小城市尤其是远离都市圈的小城市，失去人口的支撑导致房价下降。房地产周期精选￥48￥68打开百度APP立即扫码购买购买