过去半年，有很多亲戚朋友咨询关于“在老家县城买房”的问题，也有很多网友私信询问“留在大城市好还是回老家好”的相关事宜。在较为全面地了解和分析了一些小城市人口、产业、经济、住房供求等基本面数据后，我下定决心写这篇文章。以供更多有这方面疑问的朋友参考。
结论我们文章标题已经说得很明确了：未来5年，小城市的房子不能再乱买了。什么叫“不能乱买”？就是必须摒弃前几年那种，“有钱就买房”、“买房就等着升值”的思想观念。说得再直白点就是，除自住之外，暂停一切“以投资买房为盈利目的”的行为。
当然，如果你是纯粹的“刚需”，该买还是要买。很长时间以来，很多人都把刚需和投资的概念混为一谈，这就导致很多人在作出买房决定的时候犹豫不决，畏首畏尾。
什么叫“刚需”？我个人的理解刚需就是已经到了“不得不买房的地步”的人群。比如谈好了对象，即将准备结婚，女方提出了必须买房，这时候你就是刚需。因为不买房，丈母娘就不同意嫁女，女朋友就会黄，你还要继续“打光棍”。再比如家里的孩子幼儿园大班毕业了，马上要上小学了。你不想耽误孩子的前程，更不想让孩子输在起跑线上，这时候砸锅卖铁也要买房。
对于诸如此类的人群，我们都叫“刚需”——对于刚需而言，急缺的是一套可住、可结婚、可入学、可养老、可就医等的房子。房子在这时发挥的不仅仅是它的居住价值，还有绑定在房子之上的社会资源价值。哪怕你是在黑龙江的鹤岗，该买房时也要买。
在给出具体原因之前，我们先搞清楚一个概念：什么叫小城市？国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》中对“小城市”有明确的定义：城区常住人口50万以下的城市为小城市。其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市。
不过，我们所提到的“小城市”，远远不止官方划定的范围。
王蒙徽曾经公布过一组数据，年，我国城市数量达到了个。今年6月1日，第一财经旗下新一线城市研究所发布的《城市商业魅力排行榜》中把城市划定了6个级别：一线城市4个，新一线城市15个，二线城市30个，三线城市70个，四线城市90个，五线城市个。
所以，综合上述两组数据，我们把一线、二线和三、四线城市中的绝大部分排除在外，这么算下来，全国大概有个城市可以称之为“小城市”。换言之，全国满打满算，人口具有一定规模、经济还说得过去的大中城市，不过一百个。其中，只有30-40个城市，是我们经常讨论的还有一定投资价值的城市。
这意味着，全国近百个大中城市中，有近6成都是城市群、都市圈非核心城市，有些甚至只能称得上是“卫星城市”。这类城市人口、经济、产业能有一定的实力，归根结底是受惠于地理位置优势。
贝壳、安居客、中指院、克而瑞、易居、中原地产等大数据研判中心，监测的往往也就是全国头部的50个城市。国家统计局每月发布的新、二手房价格走势，统计的也只是全国70个大中城市。
我们为什么不建议购买小城市的房子？主要是三方面原因：
首先，小城市人口不断流失，需求消耗殆尽，购买力严重透支。
观察我国的人口流动趋势不难得出一个结论：不论是常住人口数量，还是小学生数量，都呈现出弱省被强省虹吸，低级别城市向经济发达区域、大都市圈城市群集聚的特征。
国家统计局公布中国人口普查年鉴显示，江浙沪广东等东南沿海发达城市，在吸引外省人口疯狂涌入。其中广东外来人口逼近万大关，江苏、浙江和上海均超过万。
反之，河南、安徽、四川、黑龙江、吉林、辽宁等省份的户籍人口却在不断被虹吸，常年外流。尤其是河南、安徽、四川，户籍在外的人口均超过了万。其中江浙沪吸走最多的就是安徽人。
此外，证券时报·数据宝统计报告显示，过去十年，我国人口净减少数量前的城市中，均为非省会城市，且超过八成都是三四线小城市及县城。其中有三成来自黑吉辽，黑龙江以12座排名第一。
值得一提的是，过去十年，全国有8座城市常住人口减少超过万，分别是保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化。人口流出的方向基本是去沿海经济发达地区、大城市，也包括本省的中心城市等。
小城市为什么留不住人？无非是三方面原因：
一，除了可以提供比大城市价格更便宜的住房外，小城市在产业、就业、基础配套设施、公共服务水平等方面都相对落后；
二，小城市竞争小，本质上是人才和产品的极度缺失，缺乏激烈的竞争。市场迭代缓慢，识别人才的大环境能力差。我们今天在大城市随处可见的高纬度、高精尖技术，在小城市是没有生存空间的，因为没有产业、配套、资源、资金等来支持’
三，狭隘的发展、就业观念和并不低的消费水平。小城市圈层比较固化，而且大家都喜欢扎堆考公务员，关系网、人事网、攀亲搭关系的现象比比皆是。
而小城市人口不断流失，直接反映的就是购买力丧失——人口外流，带走的不仅仅是人，而是沉甸甸的购买力。
有人可能会说，-年，这一时期很多小城市，房价整体涨幅都达到了50%-70%。有些县城的房价都翻倍了。
说这话的人都忽略了一个基本事实，过去这一轮小城市的房价“补涨”，并不是依靠城市的自身实力，而是靠“棚改货币化安置补偿政策”——棚改不再发房，改为发钱，人为创造了需求，也制造了大量购买力。这些拆迁户跑到商品房市场去买房，需求大量释放，房价才得以蹭蹭上涨。
现在小城市的基本面和5年前完全不同了：一方面，购买需求都已经消耗殆尽了，尤其是本地人，基本上都有1-2套房产，不缺房；另一方面，小城市的需求还在被高级别城市虹吸，人口外流就是证明。大量的高质量人才都跑到了大城市，最终受伤的还是小城市的楼市。
其次，全国90%以上的小城市，住房都已经严重过剩了，广西、东北等不少小城市的库存去化周期都超过10年。
衡量一座城市房价的走势，最不可忽略的就是新房库存。有人说二手房才是市场的真实反应，那是针对大中城市，对于小城市而言，其实二手房基本没有成交量，只有新房市场。原因很简单，一方面，本地人买房大多是为了居住；另一方面，小城市本地人不需要再买房，外地人不来买房，所以二手房很难有成交。3月末的22.58个月跳增至24.78个月
上月底，克而瑞发布的《全国商品住房百城库存月报》显示，4月份，全国百城商品房库存已由3月末的22.58个月跳增至24.78个月。其中三四线去化周期已达到28.15个月，显著高于百城平均值。而66个受监测的三四线城市中，有38个城市的去化周期在20个月以上，其中防城港足足要花12.7年才能消化掉全市的商品房住宅。
需要提醒的是，数据公布的是百城平均库存去化周期，实际上城市内部的库存也有很大的分化：核心区域人口密集，购买力强劲，新房销售自然更顺畅，库存去化周期也较短。反而很多城市下辖的县城，那真的是库存高企。
以青岛为例，根据克而瑞数据，年4月份，青岛以万平方米库存总量居全国之首。但分区域来看，我们会发现，青岛的库存主要集中于郊区——去化周期最长的区域是胶州、原胶南、即墨、原黄岛。这些区域可以看作是我们所说的“小城市”，而青岛的主城区，就是“大城市”。
再以前段时间出台“推动农民入城买房”的广西玉林为例，常住人口虽然有万，但有万户籍人口在外省。这是什么概念？有23.4%的人在给外省做贡献。另外，玉林主城区只有90万人，万人都在县城。那么玉林的库存去化周期是多久呢？如果考虑潜在供货，按照目前流速，去化周期可能在5-6年之间——玉林新房库存超过4.25万套，现在每个月的成交量大概在套左右。
再比如安徽的阜阳，年末新房库存去化周期就超过了7年，年和年上半年，阜阳楼市的成交量也是大幅下降的。这意味着，目前阜阳的新房库存比年底只高不低。
笔者上周刚刚去过阜阳这个城市，唯一的感受就是，供需严重失衡，房子严重过剩。尤其是阜阳市下面的临泉县、阜南县、太和县，超过40%的楼盘到现在都没有复工，很多楼盘都有长期停工，甚至是烂尾的风险。
事实上，现在连哈尔滨、长春、呼和浩特等省会大城市的新房去化周期也都超过个月了，最起码也要8年才能把新房卖完。
再者，土地卖不掉，地方财政也没钱，发展就会停滞，方方面面就进入了“冬眠”状态。
居民负债率层面，根据央行的数据，我国居民家庭杠杆率已经高达72.2%，这个数据已经超过了欧元区（61%），和美国（79%）的差距也在不断缩小。这意味着，我国居民部门加杠杆的空间越来越小。当然，这也是平均值，按照央行参事的说法，城市能级越低，居民加杠杆的能力越低。直白点说就是，相对于北上广深这些一线城市而言，全国+中小城市的负债水平已经到顶了。
此外，不得不提的是，自年以来，老百姓的储蓄意愿大幅升温。央行调查问卷显示，今年二季度，倾向于“更多储蓄”的居民占58.3％，比上季增加3.6%，倾向于“更多消费”的居民只占23.8％。这表示，当前时期，居民更愿意存钱而不是消费。
老百姓喜欢储蓄，住房消费愿意低，地方财政也没钱。众所周知，地方财政来源大头是卖地，年全年土地出让收入亿元，虽然同比增长3.5%，但贡献基本上来自全国头部12个城市，这些城市，都是人口持续流入，房价处于全国前列的城市。
反观全国一众中小城市，过去这一年，卖地收入却大幅下滑。以我们前文提到的玉林和阜阳为例：年玉林土地收入亿元，年是亿，跌幅超过46.7%。年一季度，玉林土地出让成交金额仅1.33亿，排在全省第10位；再说阜阳，年卖地收入只有79亿，成交量创新低，较年减少亿，降幅高达61.2%。
一句话总结就是，小城市土地卖不掉，地方财政就没钱，发展就会停滞，基础设施建设、对各行各业的金融支持等都会很难进行。最终方方面面就进入了“冬眠”状态。
这方面最典型的例子就是鹤岗，资料显示，鹤岗年财政已经步入“入不敷出”地步：年鹤岗全口径财政收入38.8亿元，比上年下降10.3%，其中公共财政收入23亿元，下降7.8%。而鹤岗的税收收入只有13.3亿元，下降11.5%。但是鹤岗年全口径财政支出.7亿元，比上年增长0.3%。所以不得不进行“债务重整”。
鹤岗虽然是极端案例，但是全国为数众多的小城市其实都有逐渐“鹤岗化”的趋势——自身造血能力严重不足，过度依赖财政转移支付。而导致城市造血能力不足的根本原因就是，没有像样的产业、留不住人、经济长期低迷，很难有大的发展。
房地产的财富风口基本结束了，大中城市未来随着人口不断增长、发达的经济支撑，还有短暂的红利期，对于全国绝大多数的城市来说，房地产未来会逐渐回归居住属性。正如马光远所言，未来90%的城市，90%的房产都只能住人，房子也将回归建设成本定价的时代。
时下，很多一线城市、新一线城市、省会城市、国家中心城市等都需要降低门槛，创新奇招吸引人才给房地产托底，更何况全国为数众多的小城市。
凡此种种，未来5年，小城市的房子千万不能再乱买了！